Апрелев: стройка в минус: как финансовые ограничения меняют рынок жилья в регионах   Строительная сфера в России становится зоной острого кризиса, отм…

Апрелев: стройка в минус: как финансовые ограничения меняют рынок жилья в регионах
 

Как женщине вернуть память, как в молодости, и защитить себя от деменции и Альцгеймера всего за 7 дней за счёт 10 простых упражнений из нейрофизиологии

Бесплатный курс: каждое упражнение занимает не более 15 минут в день и не требует специальной подготовки

Получить бесплатный доступ →

Строительная сфера в России становится зоной острого кризиса, отмечают эксперты. Среди причин — высокая ключевая ставка, сокращение бюджетной поддержки и ужесточение условий ипотеки. Долги застройщиков почти в 5 раз превышают их прибыль. Растут сроки сдачи объектов — у крупнейших девелоперов с задержками строится 2,4 млн кв. м жилья. Это грозит ростом цен, нехваткой квартир в регионах и другими рисками для экономики.
 
Апрелев Константин, основатель и почетный член Гильдии риелторов России:
 
➖ Строительная отрасль России находится в стадии серьезного системного кризиса. Причин несколько. Главная — высокая стоимость проектного финансирования и кредитов. Высокие издержки не позволяют реализовать строительный инвестиционный проект хотя бы с какой-то прибылью. Вторая причина заключается в падении спроса на жилье из-за снижения доходов населения. Это ведет к удорожанию проектного финансирования, поскольку стоимость кредита зависит в том числе от наполняемости эскроу-счетов. Она сегодня на самой низкой отметке за все время их существования.
 
Третий момент. Спрос снизился еще и потому, что использовалось его льготное стимулирование, и цены на новостройки выше цен на вторичном рынке. На вторичном рынке можно купить такого же качества готовое жилье от того же застройщика, но дешевле, чем строящееся.
 
Идет ужесточение программ льготного финансирования, все меньше молодых семей могут купить жилье по льготной ипотеке. Во-первых, потому что увеличили размер первого взноса; во-вторых, цены выросли, и выделяемые суммы в пределах 6 млн рублей для многих регионов стали недостаточными. Нужно брать часть ипотеки по рыночной ставке, но молодые семьи с такой нагрузкой справиться не могут. А рыночная ипотека по-прежнему является заградительной. Для людей, не относящихся к льготным категориям, она недоступна.
 
Четвертый момент: значительный спрос на первичном рынке формировался из-за того, что на вторичном люди продавали ненужное и покупали новостройку. На сегодня спрос на вторичном рынке тоже существенно сократился из-за недоступности ипотеки. По этой причине люди не могут продать то, что им не нужно, по цене, которая бы их устроила.
 
Еще одна причина заключается в том, что все деньги, даже полученные от дольщиков, находятся в банке, застройщик не справляется с продажами и не строит жилье своевременно. Это ведет к увеличению сроков строительства, что увеличивает задолженность по проектному финансированию и кредитам. По сути, отрасль заходит в тупик: чем дольше идет строительство, тем больше набегает процентов по кредитам. Выход из ситуации есть. Во-первых, нужно менять лимиты выделения средств по льготной ипотеке. Нужно ввести группу регионов с лимитом от 9 млн рублей по льготной ипотечной программе для молодых семей.
 
Второй, более важный момент — необходимо переходить от жестких требований о 100% наполнении эскроу-счетов потенциальным покупателем квартиры до завершения строительства дома. На мой взгляд, проектные риски нужно переносить на банки. Минимальная планка по ипотеке — 10%. Если у людей есть накопления, они могут вносить больше, но для этого застройщик, наверное, должен давать дополнительную скидку. И до момента ввода в эксплуатацию жилья люди не должны ничего не платить, только изначальные 10%.
 
В случае отказа от покупки человек может потерять эти 10%. Но если не откажется, то банк должен предоставить заемщику ипотечный кредит на момент ввода жилья в эксплуатацию. Это создает понятную потребительскую ценность процесса. То есть человек начинает платить проценты по кредиту с момента, когда начинает пользоваться жильем, а не  ожидая его ввода в эксплуатацию. Это перекрестное субсидирование, которое всю добавленную стоимость концентрирует в банках и создает давление на строительную отрасль. Иначе застройщики не могут получить деньги с эскроу-счетов, пока не сдали жилье.
 
#Аналитика