17.04.2026 05:02
2⃣ | 3⃣ Нужна ли Уфе реновация?
2⃣ | 3⃣ Нужна ли Уфе реновация?
Мы поговорили с экспертом, архитектором Дмитрием Винкельманом о состоянии жилого фонда Уфы, а также о том, нужна ли Уфе реновация по примеру Москвы.
– Если программа реновации, как нам сообщили в мэрии, не проводится, то какие еще пути решения данной проблемы существуют?
– Возможно решение проблемы с использованием механизма КРТ (комплексного развития территории). Это юридический и финансовый «двигатель», который делает реновацию возможной в рыночных условиях. Без него реновация в Уфе оставалась бы точечной застройкой, которая только перегружает инфраструктуру. Механизм КРТ позволяет официально расселять дома (при согласии 2/3 собственников), что исключает ситуацию, когда один человек блокирует развитие целого квартала. Также он позволяет рассматривать не один дом, а весь микрорайон. Это дает возможность проектировать школы, детские сады и дороги системно, а не «втискивать» их в свободные углы. Кроме того, через КРТ город может обязать застройщика не только построить жилье, но и передать часть площадей под муниципальные нужды или восстановить инженерный узел района по офсетному контракту.
Использование механизма КРТ дает шансы возникновения синергии: реновация + КРТ + индустриальное (модульное) строительство. Важно отметить применение именно передовых индустриальных методов строительства. Эти три элемента работают как единый механизм – КРТ дает юридическую базу и границы участка, реновация задает стандарт качества и социальной справедливости, модульное строительство обеспечивает скорость.
Если традиционная постройка дома в рамках КРТ занимает 2–3 года, то использование стального каркаса и готовых заводских модулей сокращает этот срок до 8–10 месяцев. Это критически важно для Уфы, чтобы минимизировать время нахождения жителей в маневренном фонде и придать финансовую устойчивость проекту (ускорение возврата вложенных средств).
Главная опасность в том, что КРТ может превратиться в «скрытое уплотнение». Чтобы этого избежать, должен быть заложен жесткий стандарт плотности, включающий запрет на строительство «человейников» без создания рабочих мест внутри квартала, а также обязательное опережающее строительство дорожной инфраструктуры.
Суть проста: реновация через КРТ – это не про то, чтобы построить больше квартир, а про то, как сделать городскую ткань здоровой, чтобы бюджет Уфы перестал тратить миллиарды на латание ветхости и начал получать доход от высокотехнологичных кварталов.
– Как вы оцениваете запас прочности у жилья, построенного в этот период, «хрущевок» и «брежневок»?
– Есть еще так называемые «сталинки» – постройки 1946-1956 годов. За исключением двухэтажной экономичной застройки, это – качественный среднеэтажный жилой фонд. В случае с «хрущевками» – состояние конструкций, как правило, сносное, но изношенные инженерные системы требуют замены. Что касается «брежневок» – дома этой категории имеют более прочные конструктивы, но их инженерная начинка также в большинстве случаев требует полной замены. Но все эти здания абсолютно не соответствуют современным требованиям по энергоэффективности.
Следует отметить, что в части этого жилого фонда централизованно делался ремонт инженерных систем. Есть примеры эффективной реконструкции фасадов и кровель с полной заменой окон, утеплением фасадов и чердаков. В целом этот жилой фонд, при вложении средств в его поддержание и реконструкцию, может просуществовать довольно долго. Подобный подход успешно реализуется в европейских странах бывшего соцблока.
Относительно планировок в этих домах – спрос на весьма разнообразную типологию квартир позволяет надеяться, что и традиционные советские планировки найдут своего потребителя. При этом кирпичные дома советских массовых серий вполне поддаются перепланировке по вкусам владельца.
– Нужна ли в Уфе реновация (по примеру московской)? Возможна ли она, какие существуют риски?
– Да, нужна – как инструмент формирования единой архитектурной среды и обновления изношенной инженерии. Реновация – это не архитектурный проект, а инвестиционно-технологический конвейер. Её суть можно разложить на уровни/
Мы поговорили с экспертом, архитектором Дмитрием Винкельманом о состоянии жилого фонда Уфы, а также о том, нужна ли Уфе реновация по примеру Москвы.
– Если программа реновации, как нам сообщили в мэрии, не проводится, то какие еще пути решения данной проблемы существуют?
– Возможно решение проблемы с использованием механизма КРТ (комплексного развития территории). Это юридический и финансовый «двигатель», который делает реновацию возможной в рыночных условиях. Без него реновация в Уфе оставалась бы точечной застройкой, которая только перегружает инфраструктуру. Механизм КРТ позволяет официально расселять дома (при согласии 2/3 собственников), что исключает ситуацию, когда один человек блокирует развитие целого квартала. Также он позволяет рассматривать не один дом, а весь микрорайон. Это дает возможность проектировать школы, детские сады и дороги системно, а не «втискивать» их в свободные углы. Кроме того, через КРТ город может обязать застройщика не только построить жилье, но и передать часть площадей под муниципальные нужды или восстановить инженерный узел района по офсетному контракту.
Использование механизма КРТ дает шансы возникновения синергии: реновация + КРТ + индустриальное (модульное) строительство. Важно отметить применение именно передовых индустриальных методов строительства. Эти три элемента работают как единый механизм – КРТ дает юридическую базу и границы участка, реновация задает стандарт качества и социальной справедливости, модульное строительство обеспечивает скорость.
Если традиционная постройка дома в рамках КРТ занимает 2–3 года, то использование стального каркаса и готовых заводских модулей сокращает этот срок до 8–10 месяцев. Это критически важно для Уфы, чтобы минимизировать время нахождения жителей в маневренном фонде и придать финансовую устойчивость проекту (ускорение возврата вложенных средств).
Главная опасность в том, что КРТ может превратиться в «скрытое уплотнение». Чтобы этого избежать, должен быть заложен жесткий стандарт плотности, включающий запрет на строительство «человейников» без создания рабочих мест внутри квартала, а также обязательное опережающее строительство дорожной инфраструктуры.
Суть проста: реновация через КРТ – это не про то, чтобы построить больше квартир, а про то, как сделать городскую ткань здоровой, чтобы бюджет Уфы перестал тратить миллиарды на латание ветхости и начал получать доход от высокотехнологичных кварталов.
– Как вы оцениваете запас прочности у жилья, построенного в этот период, «хрущевок» и «брежневок»?
– Есть еще так называемые «сталинки» – постройки 1946-1956 годов. За исключением двухэтажной экономичной застройки, это – качественный среднеэтажный жилой фонд. В случае с «хрущевками» – состояние конструкций, как правило, сносное, но изношенные инженерные системы требуют замены. Что касается «брежневок» – дома этой категории имеют более прочные конструктивы, но их инженерная начинка также в большинстве случаев требует полной замены. Но все эти здания абсолютно не соответствуют современным требованиям по энергоэффективности.
Следует отметить, что в части этого жилого фонда централизованно делался ремонт инженерных систем. Есть примеры эффективной реконструкции фасадов и кровель с полной заменой окон, утеплением фасадов и чердаков. В целом этот жилой фонд, при вложении средств в его поддержание и реконструкцию, может просуществовать довольно долго. Подобный подход успешно реализуется в европейских странах бывшего соцблока.
Относительно планировок в этих домах – спрос на весьма разнообразную типологию квартир позволяет надеяться, что и традиционные советские планировки найдут своего потребителя. При этом кирпичные дома советских массовых серий вполне поддаются перепланировке по вкусам владельца.
– Нужна ли в Уфе реновация (по примеру московской)? Возможна ли она, какие существуют риски?
– Да, нужна – как инструмент формирования единой архитектурной среды и обновления изношенной инженерии. Реновация – это не архитектурный проект, а инвестиционно-технологический конвейер. Её суть можно разложить на уровни/