29.04.2026 18:05
Когда могут забрать единственное жилье за долги: разбор Георгия Трушина
#почитайте_это_интересно
В 2021 году Конституционный суд разрешил забирать жилье за долги, даже если оно является единственным. Но есть нюансы — сделать это могут не всегда. Редактор РБК Недвижимость Георгий Трушин поговорил с экспертом Мариной Николаенко и рассказывает, когда все-таки собственник может лишиться жилья, а когда его могут переселить в более скромную квартиру.
🔹Что поможет сохранить ипотечное жилье
Мировое соглашение. Можно заключить отдельное мировое соглашение только с ипотечным банком, согласия других кредиторов в данном случае не требуется. Суть его в том, чтобы договориться с кредитором о новом графике платежей. Важно то, что суд утвердит такое мировое соглашение, только если должник докажет реальную возможность платить (стабильный официальный доход).
Санация от третьего лица. Даже если у самого должника совсем нет денег на платежи, продолжить уплату платежей за квартиру (или другую жилую недвижимость) может родственник, друг или другое третье лицо. Это лицо осуществляет погашение ипотечного долга, и объект исключается из конкурсной массы.
Отсутствие просрочки по ипотеке. Если должник или третье лицо исправно платит ипотеку и просрочки нет, Верховный суд прямо запретил банкам инициировать продажу такого жилья только на том основании, что заемщик банкротится по другим долгам.
🔹Замена жилья
Даже если квартира не в ипотеке и является единственной, ее могут продать, если она «роскошная». В отличие от обычного единственного жилья, на такие объекты может не распространяться исполнительский иммунитет. Но цель в данном случае не наказать должника, а удовлетворить требования кредиторов за счет разницы в стоимости.
В таком случае должника переселяют в более простой объект недвижимости — продается «роскошное» жилье и покупается другое в том же районе, по нормативу установленной законом площади на человека. Остаток денег передается кредиторам.
🔹Какое жилье считается «роскошным»
В «роскошном» жилье площадь кратно превышает норму предоставления по соцнайму в регионе. Незначительное превышение (например, 62 кв. м на семью из двух человек при норме 42 кв. м) суды роскошью не считают и в замене отказывают;
Стоимость и статус. Даже небольшая квартира может быть признана роскошной, если она находится в элитном клубном доме с дорогой отделкой, консьержем и охраняемой территорией.
Экономическая целесообразность. Суд оценит, останутся ли деньги после покупки замещающего жилья. Если после вычета расходов на торги и комиссии плюс приобретение нового жилья выгода для кредиторов будет минимальной, суд откажет в продаже.
В 2021 году Конституционный суд разрешил забирать жилье за долги, даже если оно является единственным. Но есть нюансы — сделать это могут не всегда. Редактор РБК Недвижимость Георгий Трушин поговорил с экспертом Мариной Николаенко и рассказывает, когда все-таки собственник может лишиться жилья, а когда его могут переселить в более скромную квартиру.
🔹Что поможет сохранить ипотечное жилье
Мировое соглашение. Можно заключить отдельное мировое соглашение только с ипотечным банком, согласия других кредиторов в данном случае не требуется. Суть его в том, чтобы договориться с кредитором о новом графике платежей. Важно то, что суд утвердит такое мировое соглашение, только если должник докажет реальную возможность платить (стабильный официальный доход).
Санация от третьего лица. Даже если у самого должника совсем нет денег на платежи, продолжить уплату платежей за квартиру (или другую жилую недвижимость) может родственник, друг или другое третье лицо. Это лицо осуществляет погашение ипотечного долга, и объект исключается из конкурсной массы.
Отсутствие просрочки по ипотеке. Если должник или третье лицо исправно платит ипотеку и просрочки нет, Верховный суд прямо запретил банкам инициировать продажу такого жилья только на том основании, что заемщик банкротится по другим долгам.
🔹Замена жилья
Даже если квартира не в ипотеке и является единственной, ее могут продать, если она «роскошная». В отличие от обычного единственного жилья, на такие объекты может не распространяться исполнительский иммунитет. Но цель в данном случае не наказать должника, а удовлетворить требования кредиторов за счет разницы в стоимости.
В таком случае должника переселяют в более простой объект недвижимости — продается «роскошное» жилье и покупается другое в том же районе, по нормативу установленной законом площади на человека. Остаток денег передается кредиторам.
🔹Какое жилье считается «роскошным»
В «роскошном» жилье площадь кратно превышает норму предоставления по соцнайму в регионе. Незначительное превышение (например, 62 кв. м на семью из двух человек при норме 42 кв. м) суды роскошью не считают и в замене отказывают;
Стоимость и статус. Даже небольшая квартира может быть признана роскошной, если она находится в элитном клубном доме с дорогой отделкой, консьержем и охраняемой территорией.
Экономическая целесообразность. Суд оценит, останутся ли деньги после покупки замещающего жилья. Если после вычета расходов на торги и комиссии плюс приобретение нового жилья выгода для кредиторов будет минимальной, суд откажет в продаже.