Шесть случаев, когда новых жильцов не выселить из купленной квартиры

ℹ️ Шесть случаев, когда новые владельцы не смогут выселить жильцов из купленной квартиры

После смены собственника квартиры новый владелец получает право требовать в судебном порядке выселения прежних жильцов, которые остаются зарегистрированными в помещении. Такая норма закреплена в статье 292 Гражданского кодекса РФ. Однако из этого правила есть исключения: определённые категории граждан вправе продолжать проживание, несмотря на переход прав на недвижимость.

1. Дети, не достигшие совершеннолетия

Конституционный суд РФ в своём недавнем решении (Определение № 2616-О от 14 октября 2025 года) разъяснил: если родитель намеренно продал жильё с целью выселения несовершеннолетнего, сделка может быть признана недействительной по статье 169 ГК РФ. Ребёнка оставляют в квартире, а договор купли-продажи аннулируется. Основание — ухудшение жилищных условий ребёнка.

2. Фактические наследники, не внесённые в документы

Предположим, что после смерти прежнего владельца объявился родственник, который не значился в официальных бумагах, но может доказать, что реально принял наследство (например, проживал в квартире на день смерти наследодателя). Такой гражданин получает долю в праве собственности и право пользования жильём. Выселить его новый хозяин уже не сможет.

3. Наниматели по действующему договору найма

Статья 617 ГК РФ гласит, что договор найма, заключённый прежним собственником, сохраняет силу для нового владельца. Это означает, что досрочно выселить квартирантов не получится. Исключение — расторжение договора через суд, но только при наличии серьёзных нарушений со стороны жильцов.

4. Лица, прямо указанные в договоре купли-продажи

Если при оформлении сделки в текст договора включили фамилии граждан, которые продолжают проживать в квартире, и при этом не оговорили, что их право пользования прекращается после передачи объекта, то новый собственник вынужден будет терпеть их присутствие. Подписывая такой документ, покупатель фактически соглашается на сохранение за этими людьми права жить в помещении.

5. Граждане, отказавшиеся от приватизации, или вселённые по ордеру в кооперативную квартиру

Для таких жильцов закон сохраняет право пользования жильём бессрочно. Они могут лишиться его только в одном случае — если добровольно переедут на другое постоянное место жительства и тем самым откажутся от своего права.

6. Отказополучатели, упомянутые в завещании

В завещании наследодатель вправе указать так называемого отказополучателя — лицо, которое не получает недвижимость в собственность, но наделяется правом проживания. Наследник обязан это право уважать. Такой жилец может оставаться в квартире весь срок, обозначенный в завещании, и даже продажа жилья новому владельцу не даёт оснований для его выселения.