25.09.2026 16:34
Попадут ли доходы от сдачи недвижимости в аренду — в основную налоговую базу?
Попадут ли доходы от сдачи недвижимости в аренду — в основную налоговую базу?
Напрямую об этом в проекте трехлетнего бюджета Минфина не говорится.
Эксперты уже подсчитывают потенциальные доходы.
На что обратить внимание арендодателям?
В проекте трехлетнего бюджета от Минфина есть такая строчка: в основную налоговую базу по НДФЛ предлагается включить «пассивные» доходы — по дивидендам и от другого долевого участия, по процентам от вкладов, по операциям с ценными бумагами и цифровыми правами, от продажи имущества и реализации долей участия, по договорам страхования и дарения. Сейчас «пассивные» доходы облагаются по ставкам 13-15%, а с нового года будут по ставкам 13-22%.
Другими словами, пассивные доходы будут суммироваться с основными, и если общая сумма окажется выше определенного порога, процент налога будет выше, согласно прогрессивной шкале НДФЛ. Нет в этом предложении упоминания про доход от сдачи недвижимости в аренду. И возможно, неслучайно, говорит гендиректор консалтинговой компании MACON Илья Володько:
У меня такое ощущение, что, на самом деле, это осознанно сделано. Ну не такая большая доля арендных доходов от сдачи жилья. Вполне возможно, что оценили и подумали, что 95% платежей арендных — будут ниже пороговых значений, после которого ставка по НДФЛ должна увеличиваться. Я думаю, что по 95% недвижимости, которая сдаётся, годовой доход с неё не будет превышать 800 тысяч —1 млн рублей.
ДОМ. РФ оценивал рынок аренды жилья по итогам 2025 года — в 8 млн семей, и 252 млн кв.м. По примерным оценкам, общий доход от всего рынка для арендодателей составил 2 трлн рублей. Плюс от рынка аренды нежилой коммерческой недвижимости — еще 1 трлн. Теперь возьмем банковские вклады. На депозитах сейчас лежат 68 трлн рублей, при средней ставке в 12% доход с них составит 8 трлн. То есть доходы со сдачи жилья в аренду в 2,5 раза уступают депозитам.
Доходов, не облагаемых НДФЛ, становится все меньше. Это пособия и компенсации, наследство и дарение, маткапитал и алименты, гранты и стипендии. Советник президента Гильдии риелторов Москвы, гендиректор агентства «Релайт-Недвижимость» Константин Барсуков обращает внимание на другое. Сегодня популярная практика — сдавать квадратные метры в аренду не как физлицо, а как ИП, или еще чаще — самозанятый. Но режиму самозанятого недолго осталось
«Режим экспериментальный, и заканчивается в 2028 году. Закрывать, скорее всего, его не будут, но поднимаются вопросы по его адаптации. Например, по введению страховых взносов. Либо по приведению налоговой базы к шестипроцентной. В целом-то и НДФЛ могут приподнять. А чего бы нет-то?» — говорит Барсуков.
Надо помнить, что при продаже недвижимости НДФЛ платится не на сумму продажи, а на сумму прибыли от сделки. Но! Платить НДФЛ не нужно, если уже истек минимальный срок владения. Это 3 года для единственного жилья и 5 лет, если жилье не единственное. Платить по новым правилам, если такой проект бюджета примут, впервые будем в 2028 году — за 2027 год.
Автор: Евгений Перельчук
Послушать в звуке ⬆️
Напрямую об этом в проекте трехлетнего бюджета Минфина не говорится.
Эксперты уже подсчитывают потенциальные доходы.
На что обратить внимание арендодателям?
В проекте трехлетнего бюджета от Минфина есть такая строчка: в основную налоговую базу по НДФЛ предлагается включить «пассивные» доходы — по дивидендам и от другого долевого участия, по процентам от вкладов, по операциям с ценными бумагами и цифровыми правами, от продажи имущества и реализации долей участия, по договорам страхования и дарения. Сейчас «пассивные» доходы облагаются по ставкам 13-15%, а с нового года будут по ставкам 13-22%.
Другими словами, пассивные доходы будут суммироваться с основными, и если общая сумма окажется выше определенного порога, процент налога будет выше, согласно прогрессивной шкале НДФЛ. Нет в этом предложении упоминания про доход от сдачи недвижимости в аренду. И возможно, неслучайно, говорит гендиректор консалтинговой компании MACON Илья Володько:
У меня такое ощущение, что, на самом деле, это осознанно сделано. Ну не такая большая доля арендных доходов от сдачи жилья. Вполне возможно, что оценили и подумали, что 95% платежей арендных — будут ниже пороговых значений, после которого ставка по НДФЛ должна увеличиваться. Я думаю, что по 95% недвижимости, которая сдаётся, годовой доход с неё не будет превышать 800 тысяч —1 млн рублей.
ДОМ. РФ оценивал рынок аренды жилья по итогам 2025 года — в 8 млн семей, и 252 млн кв.м. По примерным оценкам, общий доход от всего рынка для арендодателей составил 2 трлн рублей. Плюс от рынка аренды нежилой коммерческой недвижимости — еще 1 трлн. Теперь возьмем банковские вклады. На депозитах сейчас лежат 68 трлн рублей, при средней ставке в 12% доход с них составит 8 трлн. То есть доходы со сдачи жилья в аренду в 2,5 раза уступают депозитам.
Доходов, не облагаемых НДФЛ, становится все меньше. Это пособия и компенсации, наследство и дарение, маткапитал и алименты, гранты и стипендии. Советник президента Гильдии риелторов Москвы, гендиректор агентства «Релайт-Недвижимость» Константин Барсуков обращает внимание на другое. Сегодня популярная практика — сдавать квадратные метры в аренду не как физлицо, а как ИП, или еще чаще — самозанятый. Но режиму самозанятого недолго осталось
«Режим экспериментальный, и заканчивается в 2028 году. Закрывать, скорее всего, его не будут, но поднимаются вопросы по его адаптации. Например, по введению страховых взносов. Либо по приведению налоговой базы к шестипроцентной. В целом-то и НДФЛ могут приподнять. А чего бы нет-то?» — говорит Барсуков.
Надо помнить, что при продаже недвижимости НДФЛ платится не на сумму продажи, а на сумму прибыли от сделки. Но! Платить НДФЛ не нужно, если уже истек минимальный срок владения. Это 3 года для единственного жилья и 5 лет, если жилье не единственное. Платить по новым правилам, если такой проект бюджета примут, впервые будем в 2028 году — за 2027 год.
Автор: Евгений Перельчук
Послушать в звуке ⬆️