Как покупка квартиры с торгов обернулась судом из-за права проживания

Женщина купила квартиру, два года выселяла прошлых владельцев — и чуть не потеряла саму квартиру

Квартиры, которые продают за долги с торгов, часто выглядят как выгодная покупка. Но у таких сделок бывает подвох: прежние жильцы нередко отказываются съезжать, а потом еще и пытаются оспорить торги. Вот одна такая история.

Что случилось?

Некая гражданка взяла кредит под залог квартиры, но не справилась с платежами и накопила долги. В итоге банк обратил взыскание на квартиру через суд, жилье выставили на торги.

Эту квартиру выкупила гражданка Б. После покупки она предложила бывшей владелице, ее сыну и матери выселиться добровольно. Однако те отказались.

Тогда Б. обратилась в суд с иском о выселении жильцов.

Что решили суды с выселением?

Бывшая собственница заявила, что квартира была продана незаконно и она собирается оспаривать результаты торгов, так как считала, что цена была занижена. Кроме того, торги попали в момент, когда ЦБ из-за некоторых событий в стране рекомендовал приостановить процедуру принудительного выселения должников.

Помимо этого, квартира была получена по приватизации в 2009 году. В тот момент в ней проживали бывшая собственница и ее мать, которая отказалась от участия в приватизации, но получила право бессрочного проживания. Соответственно, выселять ее вообще нельзя.

Но суд первой инстанции отклонил все аргументы бывшей собственницы и постановил выселить всех жильцов. Позже апелляция и кассация отменили это решение, признав правоту жильцов и сославшись на рекомендации ЦБ.

Верховный суд, куда в итоге дошло дело, разъяснил, что письмо ЦБ носит рекомендательный характер, адресовано кредитным организациям и не должно учитываться судом. Однако право проживания матери бывшей собственницы действительно сохраняется, так как она отказалась от приватизации в обмен на пожизненное проживание (Определение Верховного суда по делу N 6-КГ23-2-К2).

В результате суд решил оставить право проживания только за матерью, а бывшую собственницу и ее сына выселить (Определение Рязанского областного суда по делу N 33-1687/2023).

Что решили суды по поводу квартиры?

Но на этом дело не закончилось.

После этого бывшая собственница попыталась оспорить саму процедуру торгов. Она утверждала, что цена квартиры была занижена в два раза, сама сумма долга завышена, а ее вообще не уведомили о судебных разбирательствах. В результате она узнала о продаже квартиры только постфактум, когда новая собственница уже потребовала выселяться.

Суд посчитал ее аргументы достаточными для отмены торгов и аннулирования записи в ЕГРН, после чего квартира вернулась к прежней владелице. Однако тут уже Б. подала жалобу, и кассация поддержала ее позицию.

Суд установил, что даже если в процессе торгов были допущены нарушения, прежняя собственница пропустила срок на обжалование. Закон позволял оспорить торги в течение года, но она не сделала этого вовремя без уважительных причин. Хотя ей было известно о продаже квартиры, в суд она обратилась только когда прошло больше года.

Итог дела таков: квартира осталась за новой владелицей, но мать бывшей собственницы выселять все равно нельзя (Определение Рязанского областного суда по делу N 33-52/2025).