23.09.2026 09:19
Добрый день, из инвестиций в недвижимость.
Добрый день, из инвестиций в недвижимость. История ещё одного объекта, который сдавал в аренду.
2 комнатные апартаменты, 63 м2. Приобретал в районе 3,2 млн у застройщика, дом был проблемным, достраивали около 1,5 лет. Была ситуация и с мошенничеством со стороны должностных лиц и с падением башенного крана на проезжую часть, с жертвами. В общем объект не простой, соответственно цены были хорошими.
План был в покупке - ремонте - продаже. В ходе событий изменился, ввиду того, что продажа двушки, это не продажа однушки, долго стояла без движений. Посчитал, что выгоднее сдавать, далее по ситуации.
Ремонт с мебелью и техникой вышел около 800-900 тыс., на выходе объект 4-4,2 млн. Долгое время сдавал организации под посуточку, аренда 49+10 коммуналка. Налог от этой суммы около 4 тыс, соответственно чистая прибыль около 45 тыс. Годовая доходность 13,2%, что весьма отлично, было тогда.
Идут годы, недвижимость дорожает, за 3 года стоимость объекта выросла к 8-8,5 млн. по рынку, коммуналка выросла на 30-50%, получить более высокую ставку в двушке сложно.
Реальные сделки идут по меньшей сумме и стоимость продажи значимо ниже. Рассчитывая текущие возможности в иных инструментах и реальную доходность от размещенных средств в недвижимости, принял решение, как и по ряду других объектов - продать. На выходе, в 2026 году объект давал всего 7-7,7% годовых, что малоинтересно учитывая накопленную амортизацию и периодические заморочки.
Объект продан с хорошим дисконтом, оплата риэлтору, налог 7% со всей суммы сделки. Покупатели будут сдавать его в посуточку самостоятельно. До последнего дня сдавал его в аренду, чуть позже напишу об арендаторах. Доходность за 2,5-3 года составила около 110% (рост тела + аренда). Есть желание вновь зайти в аналогичные объекты под ремонт и продажу, но новые лимиты оборотов по ИП не позволяют, недвижимостью в продажу заниматься полностью бессмысленно, до 80% прибыли уйдет на налоги (не уверен, что изменение налогообложения дает положительный эффект, скорее замедляет темпы бизнеса и экономики).
Средства распределил в фонды недвижимости и иные активы 👍
🇷🇺 Канал в Телеграм
🏡 Канал о недвижимости и жизни
2 комнатные апартаменты, 63 м2. Приобретал в районе 3,2 млн у застройщика, дом был проблемным, достраивали около 1,5 лет. Была ситуация и с мошенничеством со стороны должностных лиц и с падением башенного крана на проезжую часть, с жертвами. В общем объект не простой, соответственно цены были хорошими.
План был в покупке - ремонте - продаже. В ходе событий изменился, ввиду того, что продажа двушки, это не продажа однушки, долго стояла без движений. Посчитал, что выгоднее сдавать, далее по ситуации.
Ремонт с мебелью и техникой вышел около 800-900 тыс., на выходе объект 4-4,2 млн. Долгое время сдавал организации под посуточку, аренда 49+10 коммуналка. Налог от этой суммы около 4 тыс, соответственно чистая прибыль около 45 тыс. Годовая доходность 13,2%, что весьма отлично, было тогда.
Идут годы, недвижимость дорожает, за 3 года стоимость объекта выросла к 8-8,5 млн. по рынку, коммуналка выросла на 30-50%, получить более высокую ставку в двушке сложно.
Реальные сделки идут по меньшей сумме и стоимость продажи значимо ниже. Рассчитывая текущие возможности в иных инструментах и реальную доходность от размещенных средств в недвижимости, принял решение, как и по ряду других объектов - продать. На выходе, в 2026 году объект давал всего 7-7,7% годовых, что малоинтересно учитывая накопленную амортизацию и периодические заморочки.
Объект продан с хорошим дисконтом, оплата риэлтору, налог 7% со всей суммы сделки. Покупатели будут сдавать его в посуточку самостоятельно. До последнего дня сдавал его в аренду, чуть позже напишу об арендаторах. Доходность за 2,5-3 года составила около 110% (рост тела + аренда). Есть желание вновь зайти в аналогичные объекты под ремонт и продажу, но новые лимиты оборотов по ИП не позволяют, недвижимостью в продажу заниматься полностью бессмысленно, до 80% прибыли уйдет на налоги (не уверен, что изменение налогообложения дает положительный эффект, скорее замедляет темпы бизнеса и экономики).
Средства распределил в фонды недвижимости и иные активы 👍
🇷🇺 Канал в Телеграм
🏡 Канал о недвижимости и жизни