08.05.2026 10:45
Пузырь на рынке новостроек: спред с вторичкой достиг 20% в Москве и СПб
Я уже не раз писал, как легко определить, надут ли «пузырь» на рынке новостроек. Это спред, разница между средней ценой в квартирах в новостройках и в квартирах на вторичном рынке.
Как мы видим на графике, в середине 2010-х разницы между двумя субрынками не было. В Москве и Петербурге «вторичка» стоила даже дороже, чем новостройки. И это логично. Во «вторичку» можно сразу заселиться жить, а не ждать год-три сдачи дома, в большинстве случаев там есть приемлемый ремонт, что экономит покупателю несколько миллионов на обустройство жилья (сегодня доведение даже «однушки» в бетоне до уровня «можно жить» стоит не менее 2-4 млн руб.), часто это обустроенные районы.
Сегодня в Москве и Петербурге новостройки стоят в среднем на 20% дороже, чем лоты похожего качества на вторичном рынке, в среднем по России – на 52% дороже. Причём сейчас ситуация качественно иная, чем в середине 2010-х, в пользу «вторички»: на рынок вышло много вчерашних новостроек, это т.н. «свежая вторичка».
Нормализация на рынке новостроек произойдёт тогда, когда снова усреднённые варианты новостроек и «вторички» будут стоить одинаково, а в крупных агломерациях «вторичка» должна стоить дороже новостройки.
(график - «Недвижимость: весна 2026», Альфа-банк)
Как мы видим на графике, в середине 2010-х разницы между двумя субрынками не было. В Москве и Петербурге «вторичка» стоила даже дороже, чем новостройки. И это логично. Во «вторичку» можно сразу заселиться жить, а не ждать год-три сдачи дома, в большинстве случаев там есть приемлемый ремонт, что экономит покупателю несколько миллионов на обустройство жилья (сегодня доведение даже «однушки» в бетоне до уровня «можно жить» стоит не менее 2-4 млн руб.), часто это обустроенные районы.
Сегодня в Москве и Петербурге новостройки стоят в среднем на 20% дороже, чем лоты похожего качества на вторичном рынке, в среднем по России – на 52% дороже. Причём сейчас ситуация качественно иная, чем в середине 2010-х, в пользу «вторички»: на рынок вышло много вчерашних новостроек, это т.н. «свежая вторичка».
Нормализация на рынке новостроек произойдёт тогда, когда снова усреднённые варианты новостроек и «вторички» будут стоить одинаково, а в крупных агломерациях «вторичка» должна стоить дороже новостройки.
(график - «Недвижимость: весна 2026», Альфа-банк)