Квартиры, деньги, 3 ключа: жива ли «бабушкина схема»?

Квартиры, деньги, 3 ключа — жива ли «бабушкина схема»?

Доброе утро, друзья!

Четыре месяца назад ВС РФ поставил громкую точку в «деле Долиной»: квартиру оставили покупателю, добросовестного приобретателя наконец защитили. Рынок выдохнул. И тут апрель 2026-го, Петербург.

Более полугода назад 70-летняя врач-терапевт продала 4 квартиры на 31 млн рублей. Объяснение покупателям — срочный переезд в Эстонию к родственникам. Перед каждой сделкой были визит к психиатру, нотариус, все чисто. Спустя несколько месяцев, когда покупатели уже сделали ремонт, она пошла в суд. Мотив: мошенники заставили. От одной из квартир она так и не отдала ключи и продолжает там жить.

Финал по первой квартире: Петродворцовый суд сделку признал недействительной, в апреле Петербургский горсуд оставил в силе. Три покупателя еще ждут. Как же так, почему такое вообще возможно?

Что изменилось после «дела Долиной»

◽️Если кратко, то многое задекларировано, но немногое внедрено.

После передачи ВС РФ квартиры Долиной покупательнице кассационные суды начали отменять решения нижестоящих, которые раньше легко возвращали жилье продавцам (дела №8Г-1183/2026, № 8Г-23213/2025). Т.е. сигнал рынку был.

Но ВС тут же вынес новое определение, где отказал уже добросовестному покупателю — директору агентства недвижимости: тот, как риелтор, должен был заметить заниженную цену. Юристы отмечают, что ВС дает понять: игры в одни ворота не будет, т.е. не допускается перекос в практике в сторону покупателей.

Что это значит для нас?

То, что универсального правила нет — каждое дело разбирается по своим обстоятельствам. Заблуждение продавца будет соотноситься с осмотрительностью приобретателя.

А что говорит статистика? Из 30 тыс. оспоренных за последние 6 лет сделок с недвижимостью число именно нотариально удостоверенных сделок купли-продажи крайне мало.

На конец 2025 г. судебная практика складывалась так:
✔️в 41% случаев покупатель оставался без квартиры и без денег;
✔️в 39% применялась двусторонняя реституция (каждая сторона получила свое);
✔️в 20% — продавцу отказали в иске.

Полного разворота судебной практики после дела Долиной не случилось, т.к. она не носит у нас прецедентный характер. Суды принимают решение в конкретной ситуации и для конкретных участников. Однако дело повлияло на анализ и обсуждение подобных споров.

Что обсуждается в Госдуме и ВС

Идей много, принятых законов пока ноль. Власти признали остроту проблем, создали дорожную карту, в Госдуму внесли ряд законопроектов, предлагался «период охлаждения» и т.д. При этом сразу все отметили сложность нахождения решения. Поэтому пока ждем результатов обсуждений и обзора практики ВС с разъяснениями для всех судов.

Как снизить риски покупателю — чек-лист:

1) Проверить продавца по базам ФССП, банкротств, судебных дел — занимает 20 минут
2) Насторожиться, если продавец — пожилой человек, сделка срочная, цена ниже рынка хотя бы на 10–15%
3) Запросить справку из психоневрологического и наркологического диспансера — добровольно, но весомо в суде
4) Убедиться, что продавец лично присутствует на сделке и не «ведет себя странно» — это субъективно, но суды на это смотрят
5) Просить присутствия на сделке кого-то из близких родственников, а также заявления от этих родственников, заверяющих, что, по их мнению, продавец совершает сделку в здравом уме
6) Если продавец — покупатель по недавней сделке (цепочка), проверить каждое звено
7) Оформить сделку нотариально — нотариус обязан проверить дееспособность, это дополнительная защита
8) Зафиксировать факт реальной передачи квартиры: акт приема-передачи, фото/видео в день передачи ключей
9) Если уже судитесь — добиваться статуса потерпевшего по уголовному делу

Вывод. Питерское дело — не исключение из нового правила. Это напоминание, что нового правила пока нет. Только соблюдение всех мер предосторожности и обращение к профессионалам рынка помогут снизить риски до минимума.

#мошенники #недвижимость