Зачем проверять кредитную историю продавца квартиры, как это сделать, и о каких рисках она расскажет Из-за дела Долиной

Зачем проверять кредитную историю продавца квартиры, как это сделать, и о каких рисках она расскажет

Из-за дела Долиной покупатели жилья на вторичке ищут способы максимально обезопасить себя от потенциального оспаривания в будущем. Все предусмотреть невозможно, но одна из вещей, которую редко проверяют — а очень зря — кредитная история продавца. Разберемся подробнее, зачем ее запрашивать.

Как запросить кредитную историю продавца

Стоит сразу сказать, что кредитная история — это персональные данные, и получить сам ее покупатель не может. Но продавец вправе запросить свою кредитную историю добровольно и приложить ее к пакету документов по квартире.

Кредитная история не заменяет проверку по ЕГРН, выпискам, семейному положению, дееспособности и т.п., но хорошо подсвечивает два опасных момента.

Добросовестный продавец, заинтересованный в сделке, без проблем предоставит вам свою кредитную историю, даже если лимит бесплатных запросов (2 в год) он уже исчерпал — стоимость платного запроса составляет всего 500 рублей.

Риск № 1. Квартиру продают под влиянием мошенников

Та самая типовая схема: перед продажей недвижимости человека «обрабатывают», убеждают, что он в опасности, что нужно срочно спасать имущество, и заставляют брать кредиты, переводить деньги, а затем продавать квартиру.

Как это можно увидеть в кредитной истории:
— появляются свежие кредиты/займы на заметные суммы;
— серия кредитов за короткий период;
— есть микрозаймы, хотя раньше человек их никогда не брал;
— продавец не может внятно объяснить, зачем ему были нужны эти деньги и куда они ушли.

Сам по себе кредит, и даже несколько — не проблема. Проблема — резкая кредитная активность накануне продажи (на горизонте от пары недель до нескольких месяцев). Это один из самых характерных маркеров того, что продавец действует под влиянием мошенников, и потом может пойти в суд, ссылаясь на продажу под действием обмана.

Хотя Верховный суд в деле Долиной задал ориентир всей судебной практике по подобным делам (нельзя отнимать квартиру у добросовестного приобретателя), для покупателя это все равно риск долгих судебных разбирательств и лишних проблем.

Риск № 2. Предбанкротное состояние продавца и последующее оспаривание сделки

Если продавец накопил долгов, есть риск, что после сделки он (или его кредиторы) подадут на банкротство, и продажу квартиры начнут проверять.

При банкротстве анализируют сделки за последние три года. И если суд сочтет, что сделка подозрительная (например, продавец заведомо выводил активы, чтобы не платить кредиторам; продал квартиру ниже рыночной стоимости на 20% и более, и т. д.), ее могут оспорить.

Что может насторожить в кредитной истории:
— в целом крупная долговая нагрузка;
— длительные просрочки, попытки реструктуризации;
— микрозаймы, когда продавец явно пытается перекредитоваться новыми займами.

Формальные признаки возможности подать на банкротство (500 тыс. долга + просрочка более 3 месяцев) сами по себе не означают, что банкротство вообще будет, и что сделку будут оспаривать.

Но это признак риска, который требует более тщательной проверки: почему продает, куда пойдут деньги, нет ли исполнительных производств, нет ли уже подготовки к банкротству.

В каком виде просить кредитную историю

1. Отчет из БКИ (не скриншот, а отчет/файл).
2. Он должен быть свежим (за последние 7–14 дней; чем свежее, тем лучше).
3. При необходимости — пояснение продавца по подозрительным эпизодам (крупный кредит, резкая серия займов и т.п.).

Старый отчет, неполный, либо отсутствие внятных пояснений — повод насторожиться.

Кредитная история как фактор проверки работает только в связке с общей проверкой сделки (в том числе по банкротству/исполнительным производствам/семейным вопросам).

Но она дает то, чего не дадут другие документы: не только формальный отчет по квартире, но и понимание финансового поведения продавца прямо перед продажей.