🫨Некоторые, когда смотрят на цены наивно предполагают, что высокая цена на недвижимость показатель спроса, и если, к примеру в Анапе цена высокая, то значит и недвижимость здесь продаётся лучше, спрос выше, чем к примеру в Краснодаре. Это когда-то действительно могло работать, но в реальности это уже давно не так.
🧶Объясняю почему? И это важно, чтобы не попасть в ту самую ловушку: "Купил, а продать не могу!"
🏖️В курортных городах, таких как Сочи, Анапа, Гелнджик, Горячий Ключ и даже в Новороссийске, хотя он не курортный как таковой - действует мораторий на новое строительство или жесткие ограничения по генплану. Простыми словами - вы там не сможете построить новый многоквартирный дом, или коттеджный посёлок - дейсвует запрет.
Малый объем нового жилья создает иллюзию ценности. Высокая цена в данном случае — это признак дефицита товара, а не избытка покупателей.
🧮Эффект: "Я купил дорого, значит продам ещё дороже!". Продавцы часто выставляют «цену ожидания», ориентируясь на статус курорта и на ту цену, за которую они купили. Это приводит к тому, что объекты продаются годами, просто выжидая, пока инфляция сравняет цифры покупательную способность.
🐣Маленький рынок. К примеру в том же Приморско-Ахтарске количество продаваемых объектов измеряется в хороший месяц парой-тройкой сотен, а в плохой для рынка - десятками, количество сделок в месяц во всём городе может быть 20, в то время как в Красндаре это десятки тысяч объявлений и тысячи реальных сделок в месяц. И если вдруг в Приморско-Ахтарске в один месяц выставят только дорогие объекты, то медианная цена, а уж тем более средняя сразу повышается, и иногда в системе аналитики Приморско-Ахтарск стоит даже дороже Красндара, но это не значит, что это покупают. Ликвидности там нет.
🕸️Влияние ипотеки и раздутого пузыря. Он, конечно же везде, и в Краснодаре тоже, но ситуация с курортами немного отличается: после того, как новую стройку начали запрещать или ограничивать - застройщики начали взвинчивать цены, ориентируясь не на спрос, а на ежемесячный платёж по ипотеке - конкуренции практически нет, если застройщик каким-то образом выбил себе разрешение на стройку - он буквально становится монополистом и взвинчивает цены, за ценами на новостройки подтягивается вторичка и, таким образом всё дорожает - в том же Краснодаре огромная конкуренция и очень большие объёмы стройки, что делает цены немного более устойчивыми.
💰Поэтому цена в Краснодарском крае не значит ликвидность! Вы можете видеть высокую цену, но за ней может не стоять ценности, т.е. купив что-то вы можете продавть это же годами, потому что покупатель просто отсутствует. Чтобы понимать приблизительные цифры от 60% до 80% всех объектов в Красндарском крае продаётся в Краснодаре и ближайшем окружении города.
🫛Для интереса, вот медианные цены десяти самых дорогих локаций Краснодарского края на май 2026 года.
❓Хотите расскажу почему и где на побережье запрет на стройку? Оставляйте реакции.
🫨Некоторые, когда смотрят на цены наивно предполагают, что высокая цена на недвижимость показатель спроса, и если, к примеру в Анапе цена высокая, то …
