14.04.2026 15:35
Один из немногих плюсов проектного финансирования — это наличие довольно прозрачной аналитики, которую собирает ДОМРФ.
Один из немногих плюсов проектного финансирования — это наличие довольно прозрачной аналитики, которую собирает ДОМРФ. Кто не в курсе, рассказываю, как это работает.
Вместе с появлением ДДУ рынок начал обеляться с точки зрения публикуемой документации. Как минимум у всех проектов появилась проектная декларация (ПД). Хрен знает, был ли какой-то утвержденный формат проектных деклараций, но долгое время там застройщики писали всё, что душе угодно, и оформляли ее соответствующе. В конце 2016 года всех шуганули, что в проектной декларации должен быть перечень всех помещений в проекте или продавать по ДДУ нельзя. Тогда это был шок-контент, как это в ПД вставить табличку со всеми квартирами, кладовками и другими помещениями. Но уже с 2017 года у всех в ПД появился реестр того, что застройщик строит и предлагает купить клиенту.
В 2019–2020 гг. происходит переход на проектное финансирование (ПФ), а где ПФ от банков, там появляется тройной контроль. Не только того, что строится, но и сколько бабок на это потратили. Поэтому теперь каждый месяц застрои обновляют проектную декларацию, где уточняется не только информация по проекту, но и по его финансовому здоровью, если так можно сказать.
Главные показатели для нас — это сумма контрактации и метры контрактации. Поделив одно на другое, можно понять, за сколько был продан тот самый метр в проекте. Не без нюансов, конечно, потому что сумма контрактации — это за сколько девелопер продал квартиру, а не сколько денег получил на свой счет, а в текущей ситуации это довольно серьезный нюанс.
ДОМРФ является с одной стороны регулятором рынка, с другой стороны — участником. Такой играющий тренер. Хорошо ли это для отрасли? Ну, скорее нет, чем да. Потому что где ты и тренируешь, и играешь, получается ситуация в стиле одного большего банка, который скорее душит бизнес, а не помогает ему за счет эффекта своего масштаба.
Но вернемся к данным из ПДешек, опубликованных из-за ПФной кабалы на сайте играющего тренера — ДОМРФ. Рынок Святой Руси просел по продажам ещё на 12% относительно февраля 2026 года и на 16% относительно марта 2025 года, всего было реализовано 32 тыс. квартир. Цифры не радуют, но вроде некритичные, нельзя сказать, что рынок «встал». Встать он может чуть попозже.
Цены стагнируют на уровне 190 тыс. руб./кв. м. Все эти скидки 35–40% — это «скидка от накидки», это «посыл, оффер для сайта», но не реальность, о которой можно говорить. Скидку более 15% в реальности не даст дать банк, который вообще не заинтересован в такой девелоперской щедрости. Ситуация, когда возможно хоть какое-то снижение цены: банку и девелоперу надо срочно наполнить эскроу, а фин. модель держит снижение цены. Такое может быть либо на старте, или на финише проекта. На финише скидки ещё замотивирован согласовать девелопер, которому не нужно отрицательное раскрытие ПФ (это когда бабок на эскроу меньше, чем потратили на стройку), а значит все оставшиеся квартиры пойдут в залог, а с залогами манаться — это ещё то развлечение.
В апреле ожидаем продажи на уровне 35 тыс. квартир. ценник в районе 185 тыс. руб./кв. м. Факторов для позитива особо нет. Костыли, палочки-выручалочки закончились.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX
Вместе с появлением ДДУ рынок начал обеляться с точки зрения публикуемой документации. Как минимум у всех проектов появилась проектная декларация (ПД). Хрен знает, был ли какой-то утвержденный формат проектных деклараций, но долгое время там застройщики писали всё, что душе угодно, и оформляли ее соответствующе. В конце 2016 года всех шуганули, что в проектной декларации должен быть перечень всех помещений в проекте или продавать по ДДУ нельзя. Тогда это был шок-контент, как это в ПД вставить табличку со всеми квартирами, кладовками и другими помещениями. Но уже с 2017 года у всех в ПД появился реестр того, что застройщик строит и предлагает купить клиенту.
В 2019–2020 гг. происходит переход на проектное финансирование (ПФ), а где ПФ от банков, там появляется тройной контроль. Не только того, что строится, но и сколько бабок на это потратили. Поэтому теперь каждый месяц застрои обновляют проектную декларацию, где уточняется не только информация по проекту, но и по его финансовому здоровью, если так можно сказать.
Главные показатели для нас — это сумма контрактации и метры контрактации. Поделив одно на другое, можно понять, за сколько был продан тот самый метр в проекте. Не без нюансов, конечно, потому что сумма контрактации — это за сколько девелопер продал квартиру, а не сколько денег получил на свой счет, а в текущей ситуации это довольно серьезный нюанс.
ДОМРФ является с одной стороны регулятором рынка, с другой стороны — участником. Такой играющий тренер. Хорошо ли это для отрасли? Ну, скорее нет, чем да. Потому что где ты и тренируешь, и играешь, получается ситуация в стиле одного большего банка, который скорее душит бизнес, а не помогает ему за счет эффекта своего масштаба.
Но вернемся к данным из ПДешек, опубликованных из-за ПФной кабалы на сайте играющего тренера — ДОМРФ. Рынок Святой Руси просел по продажам ещё на 12% относительно февраля 2026 года и на 16% относительно марта 2025 года, всего было реализовано 32 тыс. квартир. Цифры не радуют, но вроде некритичные, нельзя сказать, что рынок «встал». Встать он может чуть попозже.
Цены стагнируют на уровне 190 тыс. руб./кв. м. Все эти скидки 35–40% — это «скидка от накидки», это «посыл, оффер для сайта», но не реальность, о которой можно говорить. Скидку более 15% в реальности не даст дать банк, который вообще не заинтересован в такой девелоперской щедрости. Ситуация, когда возможно хоть какое-то снижение цены: банку и девелоперу надо срочно наполнить эскроу, а фин. модель держит снижение цены. Такое может быть либо на старте, или на финише проекта. На финише скидки ещё замотивирован согласовать девелопер, которому не нужно отрицательное раскрытие ПФ (это когда бабок на эскроу меньше, чем потратили на стройку), а значит все оставшиеся квартиры пойдут в залог, а с залогами манаться — это ещё то развлечение.
В апреле ожидаем продажи на уровне 35 тыс. квартир. ценник в районе 185 тыс. руб./кв. м. Факторов для позитива особо нет. Костыли, палочки-выручалочки закончились.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX