🏦 Елизавета Данилова, директор департамента финансовой стабильности ЦБ РФ: ▪️В ипотеке доля проблемной задолженности ув

🏦 Елизавета Данилова,
директор департамента финансовой стабильности ЦБ РФ:

▪️В ипотеке доля проблемной задолженности увеличилась за прошлый год с 1% до 1,7%, а на 1 апреля 2026 года – до 1,8%. Хотя показатель практически удвоился, по историческим меркам он остается невысоким.

▪️Еще одна часть проблемной ипотеки – это кредиты на строительство частных домов (ИЖС). Там заемщики перестали платить в тех случаях, когда подвели строители, и в итоге люди остались без жилья, но с долгом перед банком. Чтобы исключить такие ситуации, при нашем активном участии в ИЖС были введены счета эскроу, которые защищают дольщиков от потери денег. Счета эскроу уже обязательны в льготных госпрограммах. Мы считаем, что и в рыночной ипотеке на ИЖС должен действовать механизм эскроу, если строительство ведет подрядчик.

▪️По итогам I квартала 2026 года, на выдачи ипотеки заемщикам, которые более 80% доходов направляют на выплаты по кредитам, пришлось лишь 4%, а с низким первоначальным взносом – менее 1%. В ИЖС ограничения на кредитование людей с большими долгами начали работать чуть больше полгода назад, но там тоже уже произошло кратное сокращение рискованных выдач.

▪️Почему, несмотря на принятые меры, по итогам 2025 года просрочка по ипотеке выросла вдвое – до 205,4 млрд рублей? Потому что наши меры распространялись только на новые кредиты, а просрочка накапливается в основном по старым. Но даже с ними качество портфеля в целом остается приемлемым. Как я говорила, на 1 апреля 2026 года доля проблемной задолженности составила 1,8%. Для сравнения, в 2016 году было почти 4%, а в 2009 году – превышала 6%. Как видите, мы далеки от пиковых значений.

▪️Текущая ситуация не несет угроз для финансовой стабильности, так как у банков накоплен хороший запас капитала. С учетом залогов риски по ипотечным кредитам минимальные. В целом люди исправно платят ипотеку. На 1 января 2026 года в России 9,9 млн человек имели долг по ипотеке, часть из них созаемщики. Из этих 9,9 млн только 228 тыс. человек (2,3%) имеют просроченные платежи по ипотеке.

▪️Не опасаемся (что дома и квартиры, которые застройщики не смогли достроить или продать, повиснут «мертвым грузом» на балансах банков – прим.), но мы очень внимательно следим за этим сектором, поскольку объем жилищного финансирования велик. К концу прошлого года оно достигло 10,2 трлн рублей и занимало 10,6% в корпоративном кредитном портфеле банков. Это на 1,1 п.п. больше, чем в 2024 году. Качество портфеля проектного финансирования остается высоким. На «плохие» кредиты приходится менее 1%, а это гораздо ниже показателей по корпоративному сектору в целом (3,9%).

▪️Ряд важных индикаторов указывают на устойчивость отрасли. Доля распроданных квартир в строящемся жилье составляет 31% – это соответствует нормальному уровню. Для оценки состояния рынка жилья также необходимо смотреть на то, как распроданность соотносится со строительной готовностью: на конец марта 2026 года это соотношение составляет 72%. На рынке считается, что оптимальное значение находится в диапазоне от 60 до 80%, то есть около 70% – это хороший, устойчивый уровень. Нормально, когда две трети жилья продается в ходе строительства.

▪️Наш анализ на базе детальной информации банков по сделкам показал, что в одном городе разница в цене между новостройкой и вторичкой не старше 10 лет обычно составляет порядка 10–15%. Если учесть, что в цену вторички уже входит ремонт, то по-настоящему разрыв около 25%. Но все равно это достаточно много и предпосылок к сокращению ценового разрыва в последние годы не было. По данным Росстата, цены на первичное жилье в 2025 году выросли сильнее, чем на вторичное: +8,7 и +3,9% соответственно.

➡️ (продолжение следует)