Дом.

Дом. Рф дал прогноз по ипотеке, выданной в апреле.

По вторичке рост в сравнении с прошлым годом.

Но не нужно смотреть на громадные +50% и делать вывод о диком росте ипотечных кредитов = росте спроса.

Такая цифра только за счет эффекта низкой базы. В начале 25-го года был провал.

Я бы лучше сравнивал с другими тремя показателями:
- средняя выдача за последние 12 месяцев: 49 тысяч
- средняя за последние 6 месяцев: 54 тысячи
- средняя за последние 3 месяца: 50 тысяч

Как мы видим, в целом все более-менее стабильно.

Но, замечу, что эта стабильность на фоне низкого предложения. Что в итоге даёт сегодняшнюю странную картину: тихий рынок с быстрыми продажами квартир по рыночным ценам.

Ну или по другому: дефицит спроса на фоне усугубляющегося дефицита предложения (со смещением баланса в сторону немного, но всё же большего спроса, чем предложения).

Учитывая, что ЦБ не хочет роста ипотечного кредитования более, чем на 10%, думаю, что в среднем по году на вторичке будет что-то типа 55-60 тысяч кредитов в месяц.

Т.е. плюс-минус ровно. Правда вопрос, с какой даты ЦБ будет считать..

Что касается первички, то даже не знаю как комментировать. Наверное смысла нет никакого.

Потому что сегодня число ипотек на ДДУ вообще не понятно, о чём говорит.

Во-первых, если сравнивать с 2023 годом, то существенно изменилась доля сделок с ипотекой. Если в 23-м порядка 95% - это были ипотечные сделки. То в 2024-2-025 годах за счет рассрочки доля упала до примерно 70%-75%.

Во-вторых, сегодня в ипотеке есть примесь рассрочек, которые переходят в ипотеку.

В итоге цифра сама по себе становится мало показательной. И делать на её основе какие-то выводы - бесполезно.

Поэтому посмотрим на сравнение продаж в первых кварталах:
1 кв. 2023 — 122 тыс.
1 кв. 2024 — 123 тыс.
1 кв. 2025 — 111 тыс.
1 кв. 2026 — около 124 тыс.*

*в 2026 году данные не дом. рф/Росреестр, как выше. А сумма месячных оценок DataFlat по реализованным квартирам. Но эта оценка бьётся с данным Дом. Рф по реализованной площади. Так что берём её за базу.

Учтём, что здесь есть аномальная для января цифра. Но так как январь перетянул на себя спрос в февраля и марта - общую сумму можно смело оставлять как есть, без поправок.

При этом, я бы не стал делать сейчас категорических выводов о том, что у застройщиков всё прекрасно. И что продажи восстановились до уровней 23-24 года.

Всё же, как я говорил выше, был аномально активный январь. А спрос так и не восстановился. Поэтому вполне допускаю, что апрель будет в итоге хуже, чем апрель прошлого года. Возможно даже не апрель, а апрель -май.

А улучшение будет происходить где-то, начиная со второй половины года. Но посмотрим, скоро всё будет понятно.

Но в любом случае, продажи 1 квартала помогут застройщикам дотерпеть. Т.е., как я и говорил ранее, обрушение цен и всякие там минус 20-30% ждать не нужно.

Так как у застройщиков в продажах плохо, но не "ужас-ужас-ужас".

@expertned

👉 мой канал в МАХ