🏚 На Верховный суд надейся, а сам не плошай.

🏚 На Верховный суд надейся, а сам не плошай. Как защититься от жилищных афер

Помните про очередную, питерскую, квартирную эпопею? Она продолжается до сих пор, и решения по трем из четырех квартир все еще нет.

В июле появился обзор практики от Верховного суда с разъяснениями. Суть его сводится к тому, что суды должны учитывать добросовестность покупателя и его возможность распознать заблуждение продавца.

Что сказал ВС

В декабре 2025-го ВС встал на сторону покупательницы Полины Лурье в деле Ларисы Долиной. Но на практике суды решение игнорируют: после победы Лурье адвокаты продавцов переключились со ст. 178 на ст. 177 ГК РФ (неспособность понимать значение своих действий или руководить ими), и сделки продолжают отменять.

По ст. 177-й ВС высказался:
Для признания недействительной сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими, необходимо доказать, что в момент ее совершения он находился в таком состоянии. При этом уклонение от исследования его психического состояния в момент совершения сделки может являться основанием для отказа в удовлетворении его иска.

Что в реальности?

Многие продавцы заранее готовили схему возврата квартиры обратно. Большинство еще и банкротились, как только узнавали о вероятности реституции. А часть добросовестных покупателей, которым удалось отстоять жилье, получили его в плачевном состоянии: продавцы повреждали коммуникации и инженерные системы перед выездом.

Несмотря на пристальное внимание, судебная практика меняется очень медленно. Дела длятся годами, затраты на юридическую помощь и экспертизы могут превысить миллион рублей. 

Статистика оспариваемых сделок показывает, как уменьшить риски:

✔️ 42% — самостоятельно, без посредников
✔️ 28% — с участием риелторов
✔️ 22% — с использованием онлайн-сервисов
✔️ 8,5% — заверил нотариус

➡️ Заблуждение продавца будет соотноситься с осмотрительностью приобретателя.

Чек-лист противостояния жилищным аферам

До сделки

▪️Проверка продавца на банкротство и значительные долги до сделки. Это не отменяет того, что продавца могут признать банкротом после сделки.
▪️Полная прозрачность процесса (как при ипотеке): оценка квартиры, проверка объекта, платежи через банк по  нотариально оформленному договору купли-продажи. 

1) Независимая оценка квартиры дает рыночную цену: отклонение от нее на 10% — серьезный риск для покупателя.
2) Юридическая проверка защищает от неожиданных ситуаций, когда квартира получена продавцом в наследство (могут появиться и другие наследники), продавец находится  процессе развода и т.п.
3) Нотариус проверяет дееспособность продавца, и подтверждает наличие действительной воли на совершение сделки. Он запрашивает выписки ЕГРН и подтверждает действительность права собственности.
4) Расчет по безналу избавит от историй в духе «денег никто не видел».  

Из разъяснений ВС следует, что покупатель должен быть максимально осведомлен о реальном состоянии и намерениях продавца. Пригодятся:
▫️заявления родственников о дееспособности продавца; 
▫️проверка цепочки сделок с квартирой; 
▫️опрос соседей и консьержа. 
Должны насторожить срочность сделки и ее невыгодность для продавца.  

В договоре указывайте всю сумму: при реституции вернется только то, что в нем прописано, остальное просто сгорит. 
 
Во время сделки
◾️Привлекайте независимого риелтора.
◾️Настаивайте на присутствии самого продавца (хотя бы онлайн) и его родственников.
◾️Фиксируйте факт реальной передачи квартиры: акт приема-передачи, фото и видео в день передачи ключей. Все этапы переговоров тоже стоит запечатлеть.  

После сделки
▪️Юриста лучше нанять заранее.
▪️Оформите в МФЦ запрет на регистрационные действия без вашего присутствия.
▪️Если дело дошло до суда, добивайтесь статуса потерпевшего по уголовному делу. 
▪️Если суд решил оставить квартиру за продавцом, стоит просить наложить арест на счета и имущество продавца.