26.04.2026 10:56
Инвестиции в недвижимость на заемные средства Думаю, в нашей стране большинство людей по‑прежнему воспринимает недвижим
Инвестиции в недвижимость на заемные средства
Думаю, в нашей стране большинство людей по‑прежнему воспринимает недвижимость как самую надежную инвестицию.
С этой логикой сложно спорить. Жилье может пережить и государство — чего не всегда скажешь о финансовых активах.
Недвижимость — это, действительно, актив с наименьшими рисками на длинном горизонте. Но далеко не у всех есть возможность купить себе лишнюю квартиру. Поэтому возникает идея использовать ипотеку.
Мы с командой подробно разобрали такой кейс в канале bitkogan.
Здесь хочу заострить внимание на ключевой логике.
По сути, вы занимаете деньги у банка по ипотечной ставке и взамен получаете два источника дохода: арендный поток и рост стоимости недвижимости. Соответственно, главный вопрос — это соотношение ставки по ипотеке и потенциальной доходности объекта.
На практике хорошая квартира может давать 7-8% годовых от аренды, но чаще это 5% или даже ниже. Не стоит забывать о рисках вандализма и налогах.
Дополнительно мы получаем рост цены недвижимости. Если подходить консервативно, разумно закладывать рост на уровне цели ЦБ по инфляции — то есть 4%.
➡️Итого в базовом сценарии:
5% (аренда) +4% (рост цены) ≈9% годовых.
Это означает, что брать ипотеку дороже 9% — уже рискованная история. Надо серьезно подходить к оценке качества конкретного объекта. Ну а по текущим ставкам в 16–20 % такая история никак не окупится. Надеяться на рефинансирование в будущем слишком рискованно.
А вот льготная ипотека под 6 % и ниже — это уже другая история. По сути, это субсидия: государство частично берет на себя стоимость заемных денег, и экономика сделки становится заметно лучше.
Надеюсь, данный расчет кого‑то остановит от неразумного шага, а кому‑то подкинет пищу для размышлений.
Думаю, в нашей стране большинство людей по‑прежнему воспринимает недвижимость как самую надежную инвестицию.
С этой логикой сложно спорить. Жилье может пережить и государство — чего не всегда скажешь о финансовых активах.
Недвижимость — это, действительно, актив с наименьшими рисками на длинном горизонте. Но далеко не у всех есть возможность купить себе лишнюю квартиру. Поэтому возникает идея использовать ипотеку.
Мы с командой подробно разобрали такой кейс в канале bitkogan.
Здесь хочу заострить внимание на ключевой логике.
По сути, вы занимаете деньги у банка по ипотечной ставке и взамен получаете два источника дохода: арендный поток и рост стоимости недвижимости. Соответственно, главный вопрос — это соотношение ставки по ипотеке и потенциальной доходности объекта.
На практике хорошая квартира может давать 7-8% годовых от аренды, но чаще это 5% или даже ниже. Не стоит забывать о рисках вандализма и налогах.
Дополнительно мы получаем рост цены недвижимости. Если подходить консервативно, разумно закладывать рост на уровне цели ЦБ по инфляции — то есть 4%.
➡️Итого в базовом сценарии:
5% (аренда) +4% (рост цены) ≈9% годовых.
Это означает, что брать ипотеку дороже 9% — уже рискованная история. Надо серьезно подходить к оценке качества конкретного объекта. Ну а по текущим ставкам в 16–20 % такая история никак не окупится. Надеяться на рефинансирование в будущем слишком рискованно.
А вот льготная ипотека под 6 % и ниже — это уже другая история. По сути, это субсидия: государство частично берет на себя стоимость заемных денег, и экономика сделки становится заметно лучше.
Надеюсь, данный расчет кого‑то остановит от неразумного шага, а кому‑то подкинет пищу для размышлений.