27.04.2026 09:03
Почему я смотрю на объект, а не на заёмщика
Банк смотрит на заёмщика. Я смотрю на объект. Вот почему.
Друзья, начинаем новую тему на этой неделе. Займы под залог недвижимости - изнутри. Без прикрас. 30% доходность это не «подарок» - это плата за грамотный аудит.
Я займодавец. Даю деньги бизнесу под залог недвижимости. Занимаюсь этим уже 3 года. И первое что я делаю когда приходит заявка - смотрю не на человека, а на объект.
Почему? Потому что человек может обмануть, слукавить, да и человеческий фактор никто не отменял. Объект - нет.
Вот три вещи которые я проверяю в первую очередь:
Реальная рыночная стоимость. Не оценка из документов - а живая цена по которой объект можно продать за разумное время. Это разные цифры. Иногда очень разные.
Пример: приходит заявка, в документах оценка 15 млн. Смотрю аналоги на рынке - реальная цена 11 млн. Это нормально. Человек не обманывает - просто оценщик работал в его интересах. Такое бывает часто. Именно поэтому я всегда делаю собственный анализ рынка - независимо от того что написано в бумагах.
Ликвидность.
Помещение в центре города мегаполиса и области и дом в деревне - это не одно и то же с точки зрения залога. Мне важен один вопрос: как быстро я смогу продать объект если что-то пойдёт не так?
Однушка в спальном районе крупного города - продам за 2-3 месяца. Коммерческое помещение в небольшом городе - может полгода и дольше. Чем ниже ликвидность - тем меньше я готов дать денег относительно стоимости. Это не жадность - это математика риска.
Дисконт.
Я никогда не даю больше 60-70% от реальной рыночной стоимости. Это мой защитный буфер.
Пример: объект стоит 10 млн - даю максимум 6-7 млн. Зачем такой запас? Если заёмщик не вернул деньги и мне надо продавать залог - я продам быстро, со скидкой к рынку, покрою все издержки и ещё останусь в плюсе. Всё что выше 70% - это уже зона где займодавец рискует своими деньгами. Я в эту зону захожу, но если есть другие критерии, о которых буду рассказывать в следующих постах.
💡Залог - это не формальность. Это единственная реальная защита займодавца. Всё остальное - слова.
На следующей неделе разберу ещё один важный блок - документы. Там тоже есть на что смотреть.
А вы сталкивались с частными займами под залог - как заёмщик или как инвестор?
👍 - да, есть опыт
🔥- нет, первый раз слышу детали
😎 - слышал но не разбирался
Друзья, начинаем новую тему на этой неделе. Займы под залог недвижимости - изнутри. Без прикрас. 30% доходность это не «подарок» - это плата за грамотный аудит.
Я займодавец. Даю деньги бизнесу под залог недвижимости. Занимаюсь этим уже 3 года. И первое что я делаю когда приходит заявка - смотрю не на человека, а на объект.
Почему? Потому что человек может обмануть, слукавить, да и человеческий фактор никто не отменял. Объект - нет.
Вот три вещи которые я проверяю в первую очередь:
Реальная рыночная стоимость. Не оценка из документов - а живая цена по которой объект можно продать за разумное время. Это разные цифры. Иногда очень разные.
Пример: приходит заявка, в документах оценка 15 млн. Смотрю аналоги на рынке - реальная цена 11 млн. Это нормально. Человек не обманывает - просто оценщик работал в его интересах. Такое бывает часто. Именно поэтому я всегда делаю собственный анализ рынка - независимо от того что написано в бумагах.
Ликвидность.
Помещение в центре города мегаполиса и области и дом в деревне - это не одно и то же с точки зрения залога. Мне важен один вопрос: как быстро я смогу продать объект если что-то пойдёт не так?
Однушка в спальном районе крупного города - продам за 2-3 месяца. Коммерческое помещение в небольшом городе - может полгода и дольше. Чем ниже ликвидность - тем меньше я готов дать денег относительно стоимости. Это не жадность - это математика риска.
Дисконт.
Я никогда не даю больше 60-70% от реальной рыночной стоимости. Это мой защитный буфер.
Пример: объект стоит 10 млн - даю максимум 6-7 млн. Зачем такой запас? Если заёмщик не вернул деньги и мне надо продавать залог - я продам быстро, со скидкой к рынку, покрою все издержки и ещё останусь в плюсе. Всё что выше 70% - это уже зона где займодавец рискует своими деньгами. Я в эту зону захожу, но если есть другие критерии, о которых буду рассказывать в следующих постах.
💡Залог - это не формальность. Это единственная реальная защита займодавца. Всё остальное - слова.
На следующей неделе разберу ещё один важный блок - документы. Там тоже есть на что смотреть.
А вы сталкивались с частными займами под залог - как заёмщик или как инвестор?
👍 - да, есть опыт
🔥- нет, первый раз слышу детали
😎 - слышал но не разбирался