08.10.2026 07:35
ФНС придет за ПИФами?
ФНС придет за ПИФами?
Управляющий партнер Consul Group Сергей Пивоварчик считает, что придет. По его словам, налоговая уже научилась разматывать цепочки с иностранными компаниями, а теперь точно так же разберется с недвижкой, которую прячут в паевых фондах.
Как именно работают паевые фонды (ПИФы): несколько инвесторов объединяют активы и передают их управляющей компании, которая покупает недвижимость, получает доход, продает одни объекты и покупает другие, — в общем, мутки мутятся, деньги крутятся. Что важно, прибыль остается внутри фонда и продолжает работать, поэтому инвесторам не нужно каждый год ее забирать, платить налоги и все такое прочее. Сама по себе схема существует уже пару веков и остается вполне законной.
Проблемы начинаются тогда, когда фонд используют как прикрытие. Например: собственник передает фонду принадлежащее ему здание, а взамен получает паи, то есть доли в нем. Затем он их перепродает — не само здание, а эти паи. Формально здание остается у фонда, то есть собственник не меняется — и, соответственно, в реестре недвижимости ничего не меняется тоже. Многим кажется, что такую сделку труднее заметить, но эксперт с этим не согласен, и вот почему:
◾️Фонд, управляющая компания, налогоплательщики и отчетность находятся внутри России, поэтому налоговой проще отследить все телодвижения с активами, чем в случае с иностранными структурами.
◾️Проверка может прийти и через несколько лет. При доказанном умысле штраф составляет 40% недоимки, на него накручиваются пени, и в сумме претензии могут вдвое превысить сэкономленную сумму.
◾️При крупной недоимке легким движением руки дело превращается в уголовное, и налоговая потребует объяснений в том числе от директора, который подписывал документы: зачем компания провела именно такие операции.
К самим фондам, кстати, у эксперта претензий нет: этот инструмент нужен рынку, поэтому их количество продолжает расти. С 2020 года площадь московской недвижимости в ПИФах увеличилась с 2,3 до почти 5,6 млн «квадратов», а фондов с объектами от тысячи «квадратов» стало 295 (было 145).
Быстрых сделок — когда объект уходит из фонда меньше чем за год — на этом фоне совершается немного: по оценке эксперта, таковых примерно 10-15 в год, . Зато они ускорились. Раньше недвижимость могла «пролежать» в фонде несколько месяцев, но в 2026 году медианный срок сократился примерно до месяца.
Управляющий партнер Consul Group Сергей Пивоварчик считает, что придет. По его словам, налоговая уже научилась разматывать цепочки с иностранными компаниями, а теперь точно так же разберется с недвижкой, которую прячут в паевых фондах.
Как именно работают паевые фонды (ПИФы): несколько инвесторов объединяют активы и передают их управляющей компании, которая покупает недвижимость, получает доход, продает одни объекты и покупает другие, — в общем, мутки мутятся, деньги крутятся. Что важно, прибыль остается внутри фонда и продолжает работать, поэтому инвесторам не нужно каждый год ее забирать, платить налоги и все такое прочее. Сама по себе схема существует уже пару веков и остается вполне законной.
Проблемы начинаются тогда, когда фонд используют как прикрытие. Например: собственник передает фонду принадлежащее ему здание, а взамен получает паи, то есть доли в нем. Затем он их перепродает — не само здание, а эти паи. Формально здание остается у фонда, то есть собственник не меняется — и, соответственно, в реестре недвижимости ничего не меняется тоже. Многим кажется, что такую сделку труднее заметить, но эксперт с этим не согласен, и вот почему:
◾️Фонд, управляющая компания, налогоплательщики и отчетность находятся внутри России, поэтому налоговой проще отследить все телодвижения с активами, чем в случае с иностранными структурами.
◾️Проверка может прийти и через несколько лет. При доказанном умысле штраф составляет 40% недоимки, на него накручиваются пени, и в сумме претензии могут вдвое превысить сэкономленную сумму.
◾️При крупной недоимке легким движением руки дело превращается в уголовное, и налоговая потребует объяснений в том числе от директора, который подписывал документы: зачем компания провела именно такие операции.
К самим фондам, кстати, у эксперта претензий нет: этот инструмент нужен рынку, поэтому их количество продолжает расти. С 2020 года площадь московской недвижимости в ПИФах увеличилась с 2,3 до почти 5,6 млн «квадратов», а фондов с объектами от тысячи «квадратов» стало 295 (было 145).
Быстрых сделок — когда объект уходит из фонда меньше чем за год — на этом фоне совершается немного: по оценке эксперта, таковых примерно 10-15 в год, . Зато они ускорились. Раньше недвижимость могла «пролежать» в фонде несколько месяцев, но в 2026 году медианный срок сократился примерно до месяца.