🏗 Дело не только в Самолёте: весь сектор девелоперов трещит по швам?

🏗 Дело не только в Самолёте: весь сектор девелоперов трещит по швам?

Недавно мы отдельно разбирали Самолёт — акции у исторических минимумов, облигации нервничают, вокруг компании много вопросов по долгам, срокам и ликвидности. Но важно понимать: проблемы девелоперов сейчас не сводятся к одной компании. «Самолёт» просто самый яркий пример того, что происходит в секторе после дорогой ипотеки, высокой ставки и резкого ухудшения экономики проектов.

Да, рынок новостроек всё ещё живой, крупнейшие застройщики продолжают вводить жильё, но финансовая модель сектора стала намного тяжелее: продавать сложнее, долг дороже, а деньги покупателей заперты на эскроу до ввода объектов, что сжимает последние остатки прочности.

В чём главная проблема

Девелоперский бизнес всегда был капиталоёмким, но сейчас удар пришёл сразу по нескольким точкам.

Спрос просел из-за дорогой ипотеки. Те покупатели, которые раньше могли зайти в новостройку с льготной ставкой, теперь либо откладывают покупку, либо торгуются, либо выбирают вторичку. На этом фоне девелоперы вынуждены использовать рассрочки, скидки и более гибкие схемы продаж, чтобы поддерживать денежные поступления.

Параллельно растёт стоимость долга. Проектное финансирование становится дороже, корпоративные долги обслуживать сложнее, а прибыль начинает уходить не в развитие и дивиденды, а в проценты.

📊 По компаниям это видно по-разному

У Самолёта ситуация самая острая: акции у минимумов, облигации нервничают после технического дефолта по купонам, а рынок давно обсуждает, сможет ли компания пройти долговой стресс.

Эталон за 2025 год показал рост выручки до 154 млрд руб., EBITDA до 30,6 млрд руб., но закончил год с убытком из-за процентных расходов. Теперь совет директоров рекомендовал не платить дивиденды за 2025 год. При этом в 1 квартале 2026 года компания делает ставку не на рекордные продажи, а на денежные поступления: больше вводит, раскрывает эскроу, продаёт непрофильные участки и старается конвертировать земельный банк в кэш.

У ЛСР по итогам 2025 года выручка составила 252,1 млрд руб., скорректированная EBITDA — 68,4 млрд руб., а прибыль упала почти в три раза, до 10,8 млрд руб. из-за роста финансовых расходов почти на 50%.

У ПИКа по итогам 2025 года чистая прибыль выросла до 69 млрд руб., но скорректированная EBITDA снизилась на 17% — расходы росли быстрее, чем бизнес. Плюс новая дивидендная политика стала осторожнее: выплаты теперь не менее 15% от скорректированной прибыли, но дивиденды могут не платить при превышении долговых ковенантов, отрицательном денежном потоке или слабом покрытии проектного долга средствами на эскроу. Это важный сигнал: даже крупнейший девелопер теперь формально закладывает больше ограничений на выплаты.

🔖Что это значит для инвесторов

Сектор сейчас проходит проверку не продажами в квадратных метрах, а способностью генерировать деньги: вводить объекты, раскрывать эскроу, контролировать долг и не терять маржу на процентах. У кого баланс крепче и есть доступ к финансированию — тот, скорее всего, переживёт цикл. У кого долг высокий, продажи слабые, а доверие рынка уже подорвано — там риски будут оставаться повышенными.

Массового коллапса крупных застройщиков базово ждать не стоит: банкам и государству невыгодно получить волну недостроев. Но это не значит, что акционерам будет хорошо. В секторе может быть больше реструктуризаций, продаж земельных активов, отказов от дивидендов и точечных историй со сменой контроля.

Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.

Ищите нас здесь: MAX | VK

#Горячее
@IF_Stocks