02.03.2026 12:53
У кого был запрос на ликбез по зависимости ставки проектного финансирования (ПФ) в новострое от % покрытия (вычерпанного
У кого был запрос на ликбез по зависимости ставки проектного финансирования (ПФ) в новострое от % покрытия (вычерпанного кредита, деньгами на эскроу)
Пожуём кратко, на пальцах:
▪️Есесьно, у каждого банка и застроя будет чуть своя история. Условия зависят, как от репутации / веса девелопера, так и от модели проекта. И, конеш, при каком ключе ЦБ стартовал проект
▪️Однако далее стандартно-упрощённо: Ср. взвешенный % ПФ формируется двумя ставками... Базовой и Специальной. Базовая начисляется на долг, который выбран, но не покрыт баблом на эскроу. Специальная - на ту сумму, которая покрыта. Соответственно, с ростом % покрытия - ср. ставка снижается. Более того, при "перепокрытии" (когда денег налипает сильно больше потраченного), может начинать работать ещё более "специальная" ставка. Льготная такая. Стремящаяся к нулю
Актуализируется ставка ПФ ежемесячно
▪️Размер же Базовой и Специальной ставок, зависит от ключа (КС) ЦБ и той стоимости денег / ориентира по банковской валовой марже, которые видит конкретный банк. Например, в 2025-ом, Базовая ставка в ср. на рынке выдавалась, как КС +5-7 п.п. То есть, при КС 21% - лови Базовую 26-28%. Для справки, в 2023, на милом ключике 7,5-8%, "добавка" была 3-4-5 п.п.
Специальная же ставка ПФ в прошлом году составляла ок 4-6% (раньше было 3-4%). Ну и супер спец. ставка, на "перепокрытие", вроде, щас не встречается ниже 0,5% (когда-то доходила до 0,01%)
▪️На картинках, мои расчёты с примерами зависимости ставки ПФ 👆 в зависимости от того, при каком ключе выдавался кредит. Очевидно, что на хаях ключа, экономика и целесообразность старта новых проектов - вызывали кучу вопросов. Тут кто-то может заметить, мол, но они (старты) же были. Ага. Да. Но... Часто сие не от сладкой жизни, или ожидания дикой прибыли. Дело в том, что до получения ПФ, проект жеж уже готовится. И работается он в это время на каких-то других деньгах. Расходы на землю, документацию, проч предпроектную проработку. Одни юзают собственный / акционерный капитал. Другие занимают через облигашки. Третьи упражняются с ЗПИФ или (большинство) идёт за бридж-кредитом. А он ещё дороже, чем Базовая ставка ПФ. Даже, шепчут, некоторые банкстеры выкатывали бриджи под 32% 🤦♂️ В таком случае, для застроя выгоднее будет скорее перепрыгнуть на ПФ. Даже недешёвый. И ускорить наполнение эскроу...
Короч, теперь, вооружённые знанием, можете лезть в декларации интересующих вас проектов. Оценивать покрытие. Предполагать текущие или перспективные ставки для застроя. Соотносить темпы продаж со сроками, необходимыми для реализации тов. запасов. И прогнозить вероятность дальнейших движений по сделкам / ценам
Всем осилившим пост, на емайл будет отправлен сертификат негосударственного образца, подтверждающий статус Мега-аналитика первички. Ну или не будет )) 🤝 @iliilitop
Пожуём кратко, на пальцах:
▪️Есесьно, у каждого банка и застроя будет чуть своя история. Условия зависят, как от репутации / веса девелопера, так и от модели проекта. И, конеш, при каком ключе ЦБ стартовал проект
▪️Однако далее стандартно-упрощённо: Ср. взвешенный % ПФ формируется двумя ставками... Базовой и Специальной. Базовая начисляется на долг, который выбран, но не покрыт баблом на эскроу. Специальная - на ту сумму, которая покрыта. Соответственно, с ростом % покрытия - ср. ставка снижается. Более того, при "перепокрытии" (когда денег налипает сильно больше потраченного), может начинать работать ещё более "специальная" ставка. Льготная такая. Стремящаяся к нулю
Актуализируется ставка ПФ ежемесячно
▪️Размер же Базовой и Специальной ставок, зависит от ключа (КС) ЦБ и той стоимости денег / ориентира по банковской валовой марже, которые видит конкретный банк. Например, в 2025-ом, Базовая ставка в ср. на рынке выдавалась, как КС +5-7 п.п. То есть, при КС 21% - лови Базовую 26-28%. Для справки, в 2023, на милом ключике 7,5-8%, "добавка" была 3-4-5 п.п.
Специальная же ставка ПФ в прошлом году составляла ок 4-6% (раньше было 3-4%). Ну и супер спец. ставка, на "перепокрытие", вроде, щас не встречается ниже 0,5% (когда-то доходила до 0,01%)
▪️На картинках, мои расчёты с примерами зависимости ставки ПФ 👆 в зависимости от того, при каком ключе выдавался кредит. Очевидно, что на хаях ключа, экономика и целесообразность старта новых проектов - вызывали кучу вопросов. Тут кто-то может заметить, мол, но они (старты) же были. Ага. Да. Но... Часто сие не от сладкой жизни, или ожидания дикой прибыли. Дело в том, что до получения ПФ, проект жеж уже готовится. И работается он в это время на каких-то других деньгах. Расходы на землю, документацию, проч предпроектную проработку. Одни юзают собственный / акционерный капитал. Другие занимают через облигашки. Третьи упражняются с ЗПИФ или (большинство) идёт за бридж-кредитом. А он ещё дороже, чем Базовая ставка ПФ. Даже, шепчут, некоторые банкстеры выкатывали бриджи под 32% 🤦♂️ В таком случае, для застроя выгоднее будет скорее перепрыгнуть на ПФ. Даже недешёвый. И ускорить наполнение эскроу...
Короч, теперь, вооружённые знанием, можете лезть в декларации интересующих вас проектов. Оценивать покрытие. Предполагать текущие или перспективные ставки для застроя. Соотносить темпы продаж со сроками, необходимыми для реализации тов. запасов. И прогнозить вероятность дальнейших движений по сделкам / ценам
Всем осилившим пост, на емайл будет отправлен сертификат негосударственного образца, подтверждающий статус Мега-аналитика первички. Ну или не будет )) 🤝 @iliilitop