01.04.2026 07:24
Хороший вопрос к посту про проектное финансирование новостроя 👆 Да, плановая стоимость стройки может меняться.
Хороший вопрос к посту про проектное финансирование новостроя 👆
Да, плановая стоимость стройки может меняться. Причём, как в большую сторону, так и в меньшую. Иногда прилично... Например, МОНС у Брусники: в середине 2024 на начало продаж, в ПД зашивали 22,8 млрд... но уже через пару месяцев срезали до 16,6 ярдов (минус 27%)
И тут важно смотреть связку с пунктом 19.6.1.4 (сумма кредита ПФ). Какое там движение. Если ПФ меняется аналогично, или добавляется новый кредит (линия), значит застрой пересобрал и согласовал новую модель
Увеличение или уменьшение плановой суммы стройки и ПФ могут быть связаны как с изменением проекта (оптимизация, сокращение себеса или напротив, условно, "добавили 9 этажей" как МР однажды в Сити Бэй), так и с решениями банка-кредитора по одобренной линии
Также не исключаю связки с манёврами по включению/исключению СКБ (социалки) 🤔
Такие изменения плановой стоимости стройки - это может быть и не плохо, и не хорошо. В лоб сие не сигналит о будущей динамике цен. Важнее именно, что потом происходит с линиями ПФ. Ведь если плановая выросла, а банк встанет в позу и не увеличит лимит, или не добавит линию... значит деньги надо искать в других местах. Тогда появляются новые строчки п.19.6.1.4, например, с кредитом от своей структуры. У тех же ПИКов, Среды - это часто ПИК-Инвестпроект...
Приятно, когда подписчики стремятся разобраться в кухне. Я сам могу уже от чего-то отстать, ибо вышел из обоймы девелоперской много лет назад... Поэтому, если кто нынче варится сам в этой каше - пишите, делитесь - всегда благодарен 👍 @iliilitop
Да, плановая стоимость стройки может меняться. Причём, как в большую сторону, так и в меньшую. Иногда прилично... Например, МОНС у Брусники: в середине 2024 на начало продаж, в ПД зашивали 22,8 млрд... но уже через пару месяцев срезали до 16,6 ярдов (минус 27%)
И тут важно смотреть связку с пунктом 19.6.1.4 (сумма кредита ПФ). Какое там движение. Если ПФ меняется аналогично, или добавляется новый кредит (линия), значит застрой пересобрал и согласовал новую модель
Увеличение или уменьшение плановой суммы стройки и ПФ могут быть связаны как с изменением проекта (оптимизация, сокращение себеса или напротив, условно, "добавили 9 этажей" как МР однажды в Сити Бэй), так и с решениями банка-кредитора по одобренной линии
Также не исключаю связки с манёврами по включению/исключению СКБ (социалки) 🤔
Такие изменения плановой стоимости стройки - это может быть и не плохо, и не хорошо. В лоб сие не сигналит о будущей динамике цен. Важнее именно, что потом происходит с линиями ПФ. Ведь если плановая выросла, а банк встанет в позу и не увеличит лимит, или не добавит линию... значит деньги надо искать в других местах. Тогда появляются новые строчки п.19.6.1.4, например, с кредитом от своей структуры. У тех же ПИКов, Среды - это часто ПИК-Инвестпроект...
Приятно, когда подписчики стремятся разобраться в кухне. Я сам могу уже от чего-то отстать, ибо вышел из обоймы девелоперской много лет назад... Поэтому, если кто нынче варится сам в этой каше - пишите, делитесь - всегда благодарен 👍 @iliilitop