18.03.2026 13:37
Из личного кейса подбора...
Из личного кейса подбора... На днях собирали с клиентом "бетонный" инвест портфель. Кэша прилично. Но его, есесьно, можно крутить и использовать по-разному. То есть не обязательно бахнуть всё сразу или в одно дорогое. Лот в ЦАО с картинки 👆 взяли. А второй ПИКовский - на ней чисто для примера...
▪️Вам бы хватило таких вводных, как на скрине, для принятия личного решения о покупке для ренты?
Мне бы вот не хватило. Всё перечисленное там - не просто так. Эти пункты могут качнуть как в пользу одного лота, так и другого. Принципиально зависит от задач и условий входа
Кратко - предлагаю всегда такой подход:
▫️ Убирай эмоцию и личные "нравится / не нравится" - на второй план. Цифры и расчёты в инвесте - приоритет
▫️Зафиксируй себе чётко базовую цель и горизонт инвеста. Потому что иногда встречаю полный рассинхрон. Когда в голове у людей сидят противоречащие друг другу факторы: Длинная рассрочка, сохранение скидки, ключи до полной выплаты, 5-летняя финмодель с рентной доходностью при ключах только в 2030.... и проч
▫️Помни про срок безналоговой продажи. Он отсчитывается с момента полной оплаты дога. О чём забывают в моделях с рассрочкой
▫️Не ленись искать недооценёнку. Её формируют: вход с дисконтом к рынку (это твоя быстрая премия к цене актива) + потенциал развития локации. Последнее должно происходить за счёт миксовой застройки (не чисто жилой спальник), и укладываться в горизонт твоего инвеста. О горизонте забывают 9 из 10 граждан. Залезая с 5-7 летним прицелом в дебри 20-летних КРТ
▫️Напиши маркером на ладошке буквы "ЦА". Целевая аудитория будущих покупателей / арендаторов - твой компас. Кто они, чем занимаются, как проводят свободное время = базовые принципы выбора локации и характеристик актива. От ЦА будешь оценивать и правильность веток метро и вариативность доступности до нужных мест. И необходимую инфру (условно, улыбает когда инвестор рассказывает мне про садики рядом с выбираемой студией, а ЦА важнее кофейни и бассейн)
▫️Сами по себе буквы ЦАО, ЗАО - не несут уже магию. Как и то, сколько км до Кремля. Ну вот редко у нас стал народ посещать Кремль. Ну раз в два дня, не чаще )) Однако, признак сей пока остаётся косвенным мерилом устойчивой ценности на карте Мск. Близостью к качественным местам работы и отдыха. Эго и укоренившаяся в сознании "желанность", в конце концов. Всё это расширяет воронку ЦА. Причём наиболее платёжеспособной. Что важно. Чтоб нивелировать риски "стеклянного потолка по доходу". Когда инвестор ограничен в свободе ценообразования не только конкуренцией, но и уровнем дохода потенциальной ЦА
▫️В инвесте большого кэша - далеко не всегда нужно хапать один дорогой лухари лот. Отличным вариком может быть портфель из нескольких ПИКовок. Такой портфель иногда и по цифрам уделает единственный лухари. И по понятности / объёму ЦА. И в жизни бывает разное. Когда срочно нужно выдернуть деньги (разводы, дорогое лечение, бизнес). Продавать единственное дорогое = потеря всего портфеля. Продажа одного актива из пучка = решение задачи, с сохранением портфеля
Эпос сей бахнул чисто на волне постоянно проговариваемого на подборах и консультациях. О многих моментах уже неоднократно писал. Но не прочитали / не помнят. Думаю, может краткий пдф чек-лист для инвестора в недвигу бахнуть как-нть 🤔 #кухня @iliilitop
▪️Вам бы хватило таких вводных, как на скрине, для принятия личного решения о покупке для ренты?
Мне бы вот не хватило. Всё перечисленное там - не просто так. Эти пункты могут качнуть как в пользу одного лота, так и другого. Принципиально зависит от задач и условий входа
Кратко - предлагаю всегда такой подход:
▫️ Убирай эмоцию и личные "нравится / не нравится" - на второй план. Цифры и расчёты в инвесте - приоритет
▫️Зафиксируй себе чётко базовую цель и горизонт инвеста. Потому что иногда встречаю полный рассинхрон. Когда в голове у людей сидят противоречащие друг другу факторы: Длинная рассрочка, сохранение скидки, ключи до полной выплаты, 5-летняя финмодель с рентной доходностью при ключах только в 2030.... и проч
▫️Помни про срок безналоговой продажи. Он отсчитывается с момента полной оплаты дога. О чём забывают в моделях с рассрочкой
▫️Не ленись искать недооценёнку. Её формируют: вход с дисконтом к рынку (это твоя быстрая премия к цене актива) + потенциал развития локации. Последнее должно происходить за счёт миксовой застройки (не чисто жилой спальник), и укладываться в горизонт твоего инвеста. О горизонте забывают 9 из 10 граждан. Залезая с 5-7 летним прицелом в дебри 20-летних КРТ
▫️Напиши маркером на ладошке буквы "ЦА". Целевая аудитория будущих покупателей / арендаторов - твой компас. Кто они, чем занимаются, как проводят свободное время = базовые принципы выбора локации и характеристик актива. От ЦА будешь оценивать и правильность веток метро и вариативность доступности до нужных мест. И необходимую инфру (условно, улыбает когда инвестор рассказывает мне про садики рядом с выбираемой студией, а ЦА важнее кофейни и бассейн)
▫️Сами по себе буквы ЦАО, ЗАО - не несут уже магию. Как и то, сколько км до Кремля. Ну вот редко у нас стал народ посещать Кремль. Ну раз в два дня, не чаще )) Однако, признак сей пока остаётся косвенным мерилом устойчивой ценности на карте Мск. Близостью к качественным местам работы и отдыха. Эго и укоренившаяся в сознании "желанность", в конце концов. Всё это расширяет воронку ЦА. Причём наиболее платёжеспособной. Что важно. Чтоб нивелировать риски "стеклянного потолка по доходу". Когда инвестор ограничен в свободе ценообразования не только конкуренцией, но и уровнем дохода потенциальной ЦА
▫️В инвесте большого кэша - далеко не всегда нужно хапать один дорогой лухари лот. Отличным вариком может быть портфель из нескольких ПИКовок. Такой портфель иногда и по цифрам уделает единственный лухари. И по понятности / объёму ЦА. И в жизни бывает разное. Когда срочно нужно выдернуть деньги (разводы, дорогое лечение, бизнес). Продавать единственное дорогое = потеря всего портфеля. Продажа одного актива из пучка = решение задачи, с сохранением портфеля
Эпос сей бахнул чисто на волне постоянно проговариваемого на подборах и консультациях. О многих моментах уже неоднократно писал. Но не прочитали / не помнят. Думаю, может краткий пдф чек-лист для инвестора в недвигу бахнуть как-нть 🤔 #кухня @iliilitop