Найден главный драйвер роста цен на землю Это дороги, как выяснил «Ъ» в своем свежем исследовании по рынку московского

Найден главный драйвер роста цен на землю

Это дороги, как выяснил «Ъ» в своем свежем исследовании по рынку московского региона. Разбираем по полочкам.

Динамика неоднородная.

🔸 За последний год цены на подмосковные участки менялись неравномерно: где-то земля подешевела на 22%, а в других округах — выросла на 49%. Интересно, что в первом квартале 2026 года в Подмосковье продавалось примерно по 4,1 тыс. участков в месяц, что на 22% меньше год к году.

— Цена на участки под ИЖС в Подмосковье в апреле 2025 года снизилась на 12% год к году, до 476 тыс. руб. за сотку.
— Земля в СНТ прибавила 12% за последний год, до 332 тыс. руб. за сотку.

🔸 Витрину участков под ИЖС продолжают пополнять небольшие девелоперы, которые не приняли правила эскроу и вышли из игры. Подмосковье уникально тем, что цена на землю определяется не только удаленностью от крупных городов, как во многих других регионах, а сложной совокупностью факторов.

Что же влияет на цены?

1. Перспективы повышения транспортной доступности и развития территорий.
2. Административные решения и статус земли, близость к проектам КРТ, считает эксперт по недвижимости агентства «Этажи» Анна Зайцева.

Цены на участки даже на отдаленных территориях могут быть высокими, если там выстроена хорошая логистика, считает она:

Один из ярких примеров — Бронницы, где после запуска трассы М-12 интерес к земле и, следовательно, ее стоимость начали резко расти. По подсчетам ЦИАН, в январе-апреле 2026 года в Бронницах цены на участки выросли на 49% год к году, до 384 тыс. руб. за сотку. Схожая ситуация с Клинским, Павлово-Посадским и Ступинским г. о., где цену подогревает запуск МЦД и близость к ЦКАД. По данным ЦИАН, в январе-апреле 2026 года в Клинском г. о. цены выросли на 25% год к году, до 238 тыс. руб. за сотку, в Одинцовском и Павлово-Посадском — на 22%, до 1310 тыс. и 285 тыс. руб. соответственно, в Ступинском районе — на 21%, до 371 тыс. руб.

🔸 В близких к Москве локациях покупатель платит не за землю, а за доступ к определенному сценарию жизни: быстрый выезд в столицу, сложившуюся соцсреду, престиж направления, готовую инфраструктуру и ликвидность, говорит основатель агентства «БезФильтров» Ригина Гордеева.

🔸 В удаленных округах цена зависит от базовой доступности и общего качества предложения: инженерная подготовка, газ, электричество, вода, дороги, ВРИ и ЗОУИТы. А транспортная связь важна не в километрах, а во времени и качестве маршрута.

Пересмотр цен в удаленных локациях объясняет низкая база: Павлово-Посадский и, например, Ступинский округа не могли бы оставаться дешевыми долго, недооцененность переоценивается уже давно. Однако есть в Московской области районы, где земля, напротив, просела в цене.

Где упали.

В январе-апреле 2026 года средняя стоимость участков под ИЖС в Подольском городском округе снизилась на 22% год к году, до 611 тыс. руб. за сотку.

🔸 В Королеве (г. о.) цена упала на 11%, достигнув 969 тыс. руб. за сотку.
🔸 В Чехове (г. о.) — на 6%, до 387 тыс. руб.
🔸 В Ленинском и Дмитровском г. о. — на 2% и 1%, до 1 млн и 484 тыс. соответственно.

Это может быть связано с вымыванием наиболее ликвидных предложений и отсутствием выхода новых проектов, считает замгендиректора Modern House Яна Шамонаева. Общее падение цен в этих районах обусловлено стагнацией спроса на неликвидные лоты, которые не подходят под требования современной загородной жизни.

Будущее.

🔸 Эксперты считают, что подмосковные сотки будут дорожать в среднем на 12-18% в год. Однако динамика останется неравномерной: ликвидные участки с инфраструктурой и коммуникациями будут расти, а земля в поле без понятного сценария использования — стагнировать. Спрос будет смещаться в средний сегмент, где за разумные деньги можно получить землю с перспективой развития.

Подписывайтесь на ИЖС