Как КРТ тормозит коттеджные поселки: разбор судебных кейсов

Как КРТ тормозит коттеджные поселки

🔸 По сути, сырая программа КРТ усложнила жизнь девелоперам коттеджных поселков и покупателям земли. По недавнему постановлению, режим КРТ в МО теперь может быть установлен на пустые территории под ИЖС площадью от 3 гектаров (ранее — 20 гектаров).

Для нарезки земли нужен ППТ, но чтобы его разработать — уже требуется наличие заключенного договора о КРТ.

Дело в том, что режим КРТ начинает действовать с момента установления границ территории КРТ в ПЗЗ, после чего без заключенного договора о КРТ становится невозможным получение градостроительного плана участка.

🔸 Однако даже если границы КРТ в ПЗЗ указаны, то с согласованием через уведомление о планируемом строительстве, возникают трудности. Власти отказывают девелоперам в размежевании участков и согласовании строительства на уже размежеванных участках. Основания — включение земель в КРТ. Это значит, что проект должен пройти по нормативам обеспеченности инфраструктурой, которой изначально никто не планировал.

Новые правила породили судебные кейсы. Разберем знаковые истории, о которых писала «Строительная газета».

Поселок «Барыбино» в селе Успенское.

🔸 Собственник участка площадью 160 гектаров под ИЖС оспаривал постановление администрации о внесении изменений в правила землепользования и застройки, устанавливающее минимальный размер участка в 3 гектара.

Домодедовский городской суд отказал в удовлетворении иска, указав, что установление минимального размера участка необходимо для подготовки документации по планировке территории и предотвращения точечной застройки.

Поселок «ЛапинО²» в селе Перхушково.

🔸Администрация Одинцовского округа подала иск о признании недействительными результатов межевания участка площадью 30,5 гектара, разделенного на 311 участков и проданного другим собственникам. Основание — включение территории в зону КРТ без разработки проекта планировки.

Одинцовский суд постановил исключить из ЕГРН сведения об образованных участках. Московский областной суд подтвердил это решение, отметив отсутствие предусмотренной инфраструктуры.

При продаже участков велась рекламная кампания об их нахождении в коттеджном поселке с повышенным комфортом, гарантировалось строительство школы, детсада и поликлиники. К дате заседания суда эти объекты не созданы, жители поселка ездят в Одинцово, в результате чего возросла нагрузка на объекты коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры.

Поселок в микрорайоне Светлый, Электроугли.

🔸 Собственник участка площадью 0,27 га столкнулся с отказом Росреестра в постановке на кадастровый учет четырех образованных из него участков. Основание — нахождение участка в зоне КРТ без утвержденного проекта планировки.

Ногинский городской суд и Московский областной суд поддержали позицию Росреестра. Однако Первый кассационный суд общей юрисдикции отменил эти решения и направил дело на новое рассмотрение. В кассационной жалобе истец указывал, что действующие на момент раздела участка ПЗЗ не устанавливали требования к минимальным размерам участков в территории КРТ.

Еще один интересный кейс произошел в Истре — о нем на слайде.

Подписывайтесь на ИЖС