11.07.2026 14:35
Одно из самых распространенных оснований, по которым суд может признать сделку по продаже квартиры недействительной, является неспособность продавца п…
Одно из самых распространенных оснований, по которым суд может признать сделку по продаже квартиры недействительной, является неспособность продавца понимать значение своих действий и (или) руководить ими (ст. 177 ГК РФ).
Опасность заключается в том, что продавец может представить справку из ПНД, что на учете не состоит, что дееспособности он не лишен, и быть абсолютно адекватным на вид — а после сделки вдруг заявит, что ничего не понимал, и потребует вернуть ему квартиру.
Таких примеров в судебной практике немного, но они впечатляют:
- продав квартиру, продавец обратилась в суд с иском о признании сделки недействительной по ст. 177 ГК РФ.
Покупатель пояснил, что у продавца была проверена справка из ПНД — на учете она не состояла, у психиатра не наблюдалась, на сделке вела себя нормально, чему были свидетели.
Однако назначенная судом экспертиза подтвердила, что у продавца было расстройство личности — и сделку признали недействительной.
Впоследствии апелляционная и кассационная инстанции попытались защитить покупателя и отменили решение, учтя показания свидетелей и данные медицинской документации.
Но Верховный суд РФ оставил в силе решение первой инстанции об отмене сделки, указав, что приоритет здесь имеет заключение эксперта, т. к. вопросы из области психиатрии суд решать не может (п. 3 Тематического обзора ВС РФ по оспариванию сделок с жильем).
Так что надежно защитить покупателя в подобных случаях может лишь наличие у продавца акта о прохождении им комплексного освидетельствования в государственном специализированном учреждении (например, в НМИЦ им. В. П. Сербского).
Опасность заключается в том, что продавец может представить справку из ПНД, что на учете не состоит, что дееспособности он не лишен, и быть абсолютно адекватным на вид — а после сделки вдруг заявит, что ничего не понимал, и потребует вернуть ему квартиру.
Таких примеров в судебной практике немного, но они впечатляют:
- продав квартиру, продавец обратилась в суд с иском о признании сделки недействительной по ст. 177 ГК РФ.
Покупатель пояснил, что у продавца была проверена справка из ПНД — на учете она не состояла, у психиатра не наблюдалась, на сделке вела себя нормально, чему были свидетели.
Однако назначенная судом экспертиза подтвердила, что у продавца было расстройство личности — и сделку признали недействительной.
Впоследствии апелляционная и кассационная инстанции попытались защитить покупателя и отменили решение, учтя показания свидетелей и данные медицинской документации.
Но Верховный суд РФ оставил в силе решение первой инстанции об отмене сделки, указав, что приоритет здесь имеет заключение эксперта, т. к. вопросы из области психиатрии суд решать не может (п. 3 Тематического обзора ВС РФ по оспариванию сделок с жильем).
Так что надежно защитить покупателя в подобных случаях может лишь наличие у продавца акта о прохождении им комплексного освидетельствования в государственном специализированном учреждении (например, в НМИЦ им. В. П. Сербского).