НЕ ВСЁ СПИШУТ НА МОШЕННИКОВ: В КАКОМ СЛУЧАЕ СУД ОТМЕНИТ ПРОДАЖУ КВАРТИРЫ Игорь Семеновский, юрист, доцент департамента

НЕ ВСЁ СПИШУТ НА МОШЕННИКОВ: В КАКОМ СЛУЧАЕ СУД ОТМЕНИТ ПРОДАЖУ КВАРТИРЫ

Игорь Семеновский, юрист, доцент департамента международного и публичного права Финансового университета при правительстве РФ

Верховный суд РФ вернулся к делу Долиной — Лурье, растолковав положения ст. 178 ГК РФ о недействительности сделки, совершённой под влиянием существенного заблуждения, и обозначил единые подходы по делам об оспаривании таких сделок с жильём.

Сделка по продаже квартиры, совершённая жертвой мошенников, может быть признана недействительной лишь в том случае, если покупатель знал или должен был знать об обмане. Верховный суд в своём обзоре отметил, что совершение сделки под влиянием обмана третьих лиц не является безусловным основанием для её отмены, а заблуждение продавца относительно мотивов сделки не считается существенным основанием для признания её недействительной в соответствии со ст. 178 ГК РФ. Таким образом, при разрешении споров об оспаривании сделок судам следует принимать во внимание добросовестное поведение другой стороны, а также наличие у неё возможности распознать заблуждение, под влиянием которого действовал гражданин, совершая сделку. При этом обеим сторонам оспариваемой сделки судом должен быть предоставлен равный объём защиты.

Ранее продавцы, требуя расторгнуть сделку, часто ссылались, например, на то, что они якобы заблуждались и искренне верили, что работают под контролем спецслужб и делают благое дело, помогая ловить преступников. Продавать квартиру они якобы не собирались. Теперь простого утверждения, что продавец действовал, к примеру, по поручению сотрудников спецслужб, недостаточно, чтобы выставлять впоследствии виновными в таких сделках добросовестных покупателей. Верховный суд детально пояснил, что для признания недействительной сделки гражданина, который не способен понимать значение своих действий, необходимо доказать, что он находился в таком состоянии именно в момент её совершения.

Обобщив правоприменение, высшая инстанция подтвердила тезис, что просто переложить ответственность на покупателя за распознание мошенничества не получится. К примеру, в деле Долиной — Лурье защита артистки как раз заявляла покупательнице, что та не распознала, что перед ней обманутая женщина. По такому ходу мыслей сама исполнительница не должна была распознавать мошенничество, а вот покупательница, получается, была обязана такое заподозрить. Верховный суд отверг подобную логику. В подобных делах сторонам и судам необходимо особо исследовать и объяснять, почему именно покупатель должен был насторожиться и не мог не знать, что дело нечисто.

Верховный суд в обзоре обратил также внимание нижестоящих судов, что при наличии условий, позволяющих оспорить сделку как совершённую под влиянием обмана, и в случае, если стороны успели осуществить взаиморасчёты, суд применяет последствия недействительности сделки в виде двусторонней реституции. Таким образом, если сделку разрывают всё-таки из-за того, что продавец был обманут посторонними, то покупателю должны вернуть деньги. При этом возврат денег должен идти первоначально или одновременно с передачей жилья изначальному владельцу, но не позже, что сегодня и вызывает риски и судебные дела, так как покупатель лишается и квартиры, и денег.

Это и было ключевой проблемой таких дел. Некоторые (но не все) суды (в том числе в деле Долиной — Лурье) при признании сделок по квартирным вопросам недействительными не расписывали, как исполнять их судебные решения: судебные приставы исполняли решение суда в части изменения записи в Едином госреестре недвижимости относительно объекта недвижимости (вновь делая продавца собственником), а про момент передачи денег ничего не говорили и не заботились об этом. После принятия Обзора судебной практики №2 за 2026 год эта практика должна быть минимизирована: деньги возвращаются покупателю квартиры одновременно или заранее, но никак не позже возврата самой недвижимости