💼 Арендатор компенсирует оплату коммунальных услуг арендодателю на УСН – что с доходом на УСН у арендодателя?

💼 Арендатор компенсирует оплату коммунальных услуг арендодателю на УСН – что с доходом на УСН у арендодателя?

По комментариям и сообщениям в личку возвращаемся к ситуации: арендодатель на УСН сам оплачивает поставщикам коммунальные услуги, а арендатор платит компенсацию. Надо ли включать поступающие от арендатора суммы компенсаций в доход для целей УСН?

Ситуация очень неоднозначная и зависит от индивидуальной ситуации. Сформулировали выводы из судебной практики.

📍Стоимость коммуналки входит в арендную плату

Если договор заключен таким образом, что коммунальные услуги включены в арендную плату (например, прописана постоянная и переменная, в виде коммунальных расходов, часть аренды), то здесь ситуация почти однозначная.

Суды рассматривают оплату коммуналки как переменную часть арендной платы и признают ее доходом для УСН (и для ОСНО тоже). На эту тему было много судебных дел 10-15 лет назад. Полагаем, что логика судей и налоговиков в данном случае ясна. Поэтому подробно на этих делах останавливаться не будем.

📍Арендодатель оплачивает коммунальные услуги и получает компенсацию без договора

На практике нередко бывает так, что стороны договора аренды отдельно уплату арендодателем коммуналки и обязанность арендатора ее компенсировать в договоре детально не прописывают.

По каким-нибудь устным договоренностям и разовым обменам документами арендатор оплачивает некие суммы с указанием «компенсация коммунальных платежей».

Вот такие суммы, в случае претензий ФНС и попадания дела в суд, тоже включаются в доход арендодателя. ⚠️ И налоговики, и судьи полагают, что в данном случае имеет место экономическая выгода: арендодатель все равно понес эти расходы (поскольку помещение его), а потом ему их компенсировали – выгода.

📍Между арендодателем и арендатором посреднический (агентский) договор на оплату коммуналки за арендатора

С точки зрения выигрыша в суде (невключения в доход на УСН или ОСН) – это самая многообещающая позиция.

Хотя и здесь ситуации могут отличаться. Лучшие шансы на то, что компенсации за коммуналку от арендатора не признают доходом, имеют ситуации, в которых:

▪️Договор между арендодателем и снабжающей организацией заключен напрямую «вынужденно» и после того, как был заключен договор аренды, и арендатор тот же договор заключить не смог. В качестве примера здесь можно привести как раз свежее судебное решение от 30.07.2026 (о нем мы рассказали в отдельном посте). Напомним, что ИП-арендодатель был вынужден заключить на себя договор электроснабжения, поскольку поставщик энергии не заключал договор напрямую с арендатором;

▪️Компенсация производится «копейка в копейку», то есть в той же сумме, что потрачена за оговоренный период арендодателем;

▪️Между сторонами заключен агентский договор с соответствующими условиями либо ситуация такова, что отношения ведутся в соответствии с таким договором (как это было в рассмотренном нами решении от 30.07.2026).
Если же эти условия не выполняются, то судьи, скорее всего, встанут на сторону налоговиков. Например, в Постановлении АС Восточно-Сибирского округа от 11.08.2021 № Ф02-4025/2021 по делу № А33-29857/2019, вроде бы был посреднический договор, и компенсации в точной сумме. Но сами договоры со снабжающими организациями арендодатель заключил гораздо раньше, чем договор с текущим арендатором. Из чего судьи сделали вывод такой же, как и в ситуации без отдельного договора: арендодатель все равно оплачивал бы эти расходы, поэтому компенсация их части въехавшим арендатором – доход.

📍Разбирались ли с вопросом высокие суды?

Пока самая высокая инстанция, до которой доходили такие дела – кассация. Верховный суд своего веского слова еще не говорил.