Если ваш ИП решил продать недвижимость...

Если ваш ИП решил продать недвижимость...

#нампишут
Я
владею зданием как физлицо. При этом я являюсь ИП на УСН 6% с НДС 5%. Моей деятельностью НЕ является торговля недвижимостью. Здание однозначно использовалось в предпринимательской деятельности (для собственных нужд и сдавалось в аренду), по этому поводу много лет подряд использовали освобождение от налога на имущество
Изначально кажется, что я должен продать здание как ИП, заплатить УСН и НДС. НО..... Если я продам здание как физлицо, получу оплату наличными и/или на карту физлица, потом в 2027 году в декларации укажу продажу и 6%. Вроде как кажется, что НДС в таком варианте не появляется? Ведь если не делать УПД, не выставлять счёт, не получать деньги на р/с, то и как бы нет этой продажи?
Давайте разбираться ⬇️

Доходы ИП на УСН от продажи нежилого недвижимого имущества подлежат обложению налогом по УСН в двух случаях:

1️⃣ Если у ИП указан в ЕГРИП вид деятельности, связанный с продажей недвижимого имущества.
2️⃣ Если реализованный объект нежилой недвижимости использовался в предпринимательской деятельности.
Такой подход подтверждают письма Минфина РФ от 22.09.2021 N 03-11-11/76758, от 26.08.2021 N 03-04-05/68971.

При этом, если нежилая недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности, то льготы, предусмотренные п. 17.1 ст. 217 НК РФ в части сроков владения недвижимостью в 3 или 5 лет, в данном случае не применяются.

🔎Доказать, что недвижимость использовали для предпринимательской деятельности очень просто. Это и отражение в учете операций, связанных с использованием недвижимости, и подача заявления о предоставлении льготы по налогу на имущество, к которому прилагаются  документы, подтверждающие использование недвижимости в предпринимательской деятельности. 

Если доходы налогоплательщика на УСН превышают лимит в 20 млн руб. для освобождения от НДС, то он обязан исчислять и уплачивать НДС при реализации недвижимости в общем порядке.
Налоговая база возникает в момент фактической передачи прав собственности, то есть с даты подписания сторонами передаточного акта или иного документа, подтверждающего переход объекта недвижимости. Вы должны сформировать счет-фактуру, сдать налоговую декларацию по НДС и перечислить налог в бюджет. 

Провести деньги “мимо кассы” на личный счет физлица вместо счета ИП не очень хорошая идея. 👎 Налоговая при желании может запросить все операции по карте в банке и увидеть поступление денежных средств. Кроме того, информация о всех сделках с недвижимостью всегда передается в ФНС в целях контроля. Поэтому о том, что вы продали имущество станет известно сразу. Даже если вы не выпишите счет-фактуру, это не отменяет обязанности платить налог и сдавать декларацию. 

Кроме того, если вы продаете объект недвижимости физическому лицу, то согласно статье 1.2 закона 54-ФЗ при расчетах с физическими лицами применение ККТ с выдачей чека при зачислении денежных средств наличными или безналичными с предъявлением электронного средства платежа  обязательно.

Таким образом, при продаже объекта недвижимости, используемого в рамках предпринимательской деятельности, на УСН 6% с НДС 5% нужно выписать счет-фактуру, подать декларацию по НДС, оплатить сам налог в установленные сроки и выдать кассовый чек при продаже физическому лицу. Оплата налога по УСН осуществляется также в общеустановленном порядке.

Чат в Max || Наш сайт || Служба заботы