10.04.2026 07:44
Ипотека между физлицами: что хотят изменить в России
Ипотека между физлицами: что хотят изменить в России
Знали ли вы вообще о том, в России есть ипотека между физ.лицами?
Так вот, о ней вспомнила не только я, в России обсуждают сразу две разные инициативы по ипотеке между физлицами. Обе направлены на защиту заемщика, но идут разными путями: одна предлагает запрет, другая — обязательное нотариальное удостоверение сделки.
1. Петербургский законопроект — за запрет
В Законодательное Собрание Санкт-Петербурга внесли инициативу, которая предлагает изменить 102-ФЗ “Об ипотеке” и прямо запретить ипотеку в обеспечение обязательств, заключенных между физическими лицами.
Суть простая: если кредитор не банк, а обычный человек, то жилье нельзя будет закладывать под такой заем.
Авторы считают, что в таких сделках заемщик часто оказывается в более слабом положении:
- нет банковского контроля,
- нет стандартных процедур защиты,
- выше риск давления и потери жилья,
- больше пространства для “серых” схем.
Логика проекта: лучше полностью убрать опасный инструмент, чем пытаться его контролировать.
2. Законопроект Минфина — за нотариуса
В Госдуму внесен другой проект, № 1194943-8, который не запрещает ипотеку между физлицами, а делает обязательным нотариальное удостоверение договора.
Речь идет о сделках, где ипотека оформляется:
- между физлицами,
- в том числе с участием ИП.
Этот законопроект поддержан правительственной комиссией и связан с курсом на “обеление” экономики.
Смысл такой: сделка остается допустимой, но проходит через нотариуса, который должен:
- проверить юридическую корректность,
- разъяснить последствия,
- снизить риск недобросовестных условий,
- сделать сделку более прозрачной для обеих сторон.
3. В чем разница между подходами
Если совсем просто:
- Петербургский проект: “такие сделки лучше вообще запретить”.
- Минфин: “такие сделки можно оставить, но только под нотариальным контролем”.
То есть один вариант — жесткий запрет, второй — усиленная защита без запрета.
4. Что это значит для рынка
Если примут запрет, частное кредитование под залог жилья фактически сильно сократится или уйдет в тень.
Если примут нотариальную модель, рынок сохранится, но:
- сделки подорожают,
- оформление станет сложнее,
- рискованных и импульсивных договоров станет меньше.
Знали ли вы вообще о том, в России есть ипотека между физ.лицами?
Так вот, о ней вспомнила не только я, в России обсуждают сразу две разные инициативы по ипотеке между физлицами. Обе направлены на защиту заемщика, но идут разными путями: одна предлагает запрет, другая — обязательное нотариальное удостоверение сделки.
1. Петербургский законопроект — за запрет
В Законодательное Собрание Санкт-Петербурга внесли инициативу, которая предлагает изменить 102-ФЗ “Об ипотеке” и прямо запретить ипотеку в обеспечение обязательств, заключенных между физическими лицами.
Суть простая: если кредитор не банк, а обычный человек, то жилье нельзя будет закладывать под такой заем.
Авторы считают, что в таких сделках заемщик часто оказывается в более слабом положении:
- нет банковского контроля,
- нет стандартных процедур защиты,
- выше риск давления и потери жилья,
- больше пространства для “серых” схем.
Логика проекта: лучше полностью убрать опасный инструмент, чем пытаться его контролировать.
2. Законопроект Минфина — за нотариуса
В Госдуму внесен другой проект, № 1194943-8, который не запрещает ипотеку между физлицами, а делает обязательным нотариальное удостоверение договора.
Речь идет о сделках, где ипотека оформляется:
- между физлицами,
- в том числе с участием ИП.
Этот законопроект поддержан правительственной комиссией и связан с курсом на “обеление” экономики.
Смысл такой: сделка остается допустимой, но проходит через нотариуса, который должен:
- проверить юридическую корректность,
- разъяснить последствия,
- снизить риск недобросовестных условий,
- сделать сделку более прозрачной для обеих сторон.
3. В чем разница между подходами
Если совсем просто:
- Петербургский проект: “такие сделки лучше вообще запретить”.
- Минфин: “такие сделки можно оставить, но только под нотариальным контролем”.
То есть один вариант — жесткий запрет, второй — усиленная защита без запрета.
4. Что это значит для рынка
Если примут запрет, частное кредитование под залог жилья фактически сильно сократится или уйдет в тень.
Если примут нотариальную модель, рынок сохранится, но:
- сделки подорожают,
- оформление станет сложнее,
- рискованных и импульсивных договоров станет меньше.