15.06.2026 09:05
КС РФ уточнил срок предъявления претензий по недостаткам недвижимости
Для покупателей недвижимости на вторичном рынке — важная новость: Конституционный суд РФ уточнил срок предъявления претензии продавцу по поводу недостатков в купленной недвижимости.
По закону требования могут быть предъявлены в пределах гарантийного срока, но в пределах 2 лет со дня передачи объекта покупателю (ч. 2 ст. 477 ГК РФ).
Важный вопрос: в эти 2 года покупателю достаточно выявить недостатки или еще сообщить об этом продавцу?
Разбирался такой спор:
- гражданка (ИП) приобрела коммерческое помещение по договору купли-продажи.
Договор заключили в 2020 г., а в 2022 г. она пожаловалась в Роспотребнадзор на то, что помещение постоянно затапливает сточными и канализационными водами, и использовать его по назначению невозможно.
Но лишь в 2023 г. она обратилась к продавцу помещения с требованием расторгнуть договор из-за существенного недостатка.
Суд поначалу встал на сторону истца: продавец знал о недостатке, но не предупредил покупателя.
Но в апелляции иск отклонили из-за пропуска срока: свое требование покупатель заявила по истечении 2-летнего срока со дня передачи ей помещения.
Ситуация спорная: как видно, покупателю стало известно о недостатке, как минимум, в 2022 г., когда она обратилась в Роспотребнадзор.
А вот к продавцу она обратилась уже за рамками этого срока.
Дело дошло до Конституционного суда РФ — и там дали важное разъяснение:
- если недостаток в переданной недвижимости обнаружился в течение 2 лет после передачи объекта покупателю, требования по нему можно заявить в течение общего срока исковой давности, который начинается со дня обнаружения недостатков;
- день обнаружения недостатка определяется с учетом того, когда покупатель уведомил продавца.
Если уведомление было направлено за рамками 2 лет, покупатель должен доказать, что обнаружил недостаток в пределах этих 2 лет (Постановление КС РФ от 9 июня 2026 г. № 38-П).
С учетом разъяснений КС РФ, в этом споре покупатель была права: она доказала, что обнаружила недостаток к пределах 2 лет со дня передачи помещения — значит, могла предъявлять требования продавцу в пределах 3 лет со дня обнаружения недостатка.
Дело направили на пересмотр.
По закону требования могут быть предъявлены в пределах гарантийного срока, но в пределах 2 лет со дня передачи объекта покупателю (ч. 2 ст. 477 ГК РФ).
Важный вопрос: в эти 2 года покупателю достаточно выявить недостатки или еще сообщить об этом продавцу?
Разбирался такой спор:
- гражданка (ИП) приобрела коммерческое помещение по договору купли-продажи.
Договор заключили в 2020 г., а в 2022 г. она пожаловалась в Роспотребнадзор на то, что помещение постоянно затапливает сточными и канализационными водами, и использовать его по назначению невозможно.
Но лишь в 2023 г. она обратилась к продавцу помещения с требованием расторгнуть договор из-за существенного недостатка.
Суд поначалу встал на сторону истца: продавец знал о недостатке, но не предупредил покупателя.
Но в апелляции иск отклонили из-за пропуска срока: свое требование покупатель заявила по истечении 2-летнего срока со дня передачи ей помещения.
Ситуация спорная: как видно, покупателю стало известно о недостатке, как минимум, в 2022 г., когда она обратилась в Роспотребнадзор.
А вот к продавцу она обратилась уже за рамками этого срока.
Дело дошло до Конституционного суда РФ — и там дали важное разъяснение:
- если недостаток в переданной недвижимости обнаружился в течение 2 лет после передачи объекта покупателю, требования по нему можно заявить в течение общего срока исковой давности, который начинается со дня обнаружения недостатков;
- день обнаружения недостатка определяется с учетом того, когда покупатель уведомил продавца.
Если уведомление было направлено за рамками 2 лет, покупатель должен доказать, что обнаружил недостаток в пределах этих 2 лет (Постановление КС РФ от 9 июня 2026 г. № 38-П).
С учетом разъяснений КС РФ, в этом споре покупатель была права: она доказала, что обнаружила недостаток к пределах 2 лет со дня передачи помещения — значит, могла предъявлять требования продавцу в пределах 3 лет со дня обнаружения недостатка.
Дело направили на пересмотр.