20.04.2026 07:09
Доходность недвижимости против ОФЗ: реальные кейсы
Давайте теперь сравним доходность от недвижимости с ОФЗ. Это продолжение поста, начало было тут: https://max.ru/Kharyb/AZ2bgnEKMIo
К сожалению, мы с вами не знаем будущего, поэтому сложно прогнозировать рост цен на недвижимость в ближайшие 12 лет, поэтому вернемся в прошлое - в 2014 год. Тогда как раз начинался кризис в экономике и недвижке, поэтому меня никто не заподозрит в предвзятости. Даже возьмем 2016 год - самое плохое время.
Вот был пост про Сити парк: https://t.me/Kharyb/7116 Тогда метр на старте продаж стоил в этом ЖК 250.000 за квадрат. Сейчас, через 10 лет, за квартиру в бетоне просят около 1 млн рублей за метр. Если хочется «народного» примера, то студии в Саларьево на старте в 2017 году продавали по 2.7-3 млн. Я тогда всем говорил, что аренда там будет 30 тысяч. Сейчас они около 12 млн стоят и сдаются по 50.000. Доходность в таких разных сегментах похожа и это удивительно. Рынок все выравнивает.
Если допустить, что перспективная квартира, стоимостью 20 млн из тех, которые я и мои партнеры подбираем клиентам будет через 10-12 лет стоить 80 млн, что сейчас кажется невероятным, но также казалось и в 2016 году, то получаем 80 млн только от роста цены.
А если ее сдавать 10 лет за 100.000 чистыми (аренда должна подрасти, но мы даже это не берем в учет), то получим от аренды еще 12 млн. Это уже с вычетом налогов, амортизации, простоев, потому что аренда по-любому будет выше. Общая сумма получается 92 млн.
Ну вот зачем мне тогда ваши ОФЗ скажите на милость?
Нет, если денег не хватает на квартиру или наоборот, их хватает на все и хочется диверсификации, тогда - да. А так…
Надежность бетона, по моему мнению, кратно выше - это вещь, которую можно потрогать, детям передать, на пенсию оставить, она пережила все кризисы с минимальными потерями и потом отросла отлично и нервы не трепала никогда владельцам как электронные активы.
При этом доходность очень похожа на доходность от ОФЗ, если исторически сравнивать. Хотя, по идее, чем надежнее актив, тем доходность должна быть ниже. Но тут какой-то нонсенс. Теперь я уверен, всем понятно, почему львиная доля крупного капитала в России находится в том или ином бетоне - квартиры, коммерция и др.
Мой Telegram / MAX
К сожалению, мы с вами не знаем будущего, поэтому сложно прогнозировать рост цен на недвижимость в ближайшие 12 лет, поэтому вернемся в прошлое - в 2014 год. Тогда как раз начинался кризис в экономике и недвижке, поэтому меня никто не заподозрит в предвзятости. Даже возьмем 2016 год - самое плохое время.
Вот был пост про Сити парк: https://t.me/Kharyb/7116 Тогда метр на старте продаж стоил в этом ЖК 250.000 за квадрат. Сейчас, через 10 лет, за квартиру в бетоне просят около 1 млн рублей за метр. Если хочется «народного» примера, то студии в Саларьево на старте в 2017 году продавали по 2.7-3 млн. Я тогда всем говорил, что аренда там будет 30 тысяч. Сейчас они около 12 млн стоят и сдаются по 50.000. Доходность в таких разных сегментах похожа и это удивительно. Рынок все выравнивает.
Если допустить, что перспективная квартира, стоимостью 20 млн из тех, которые я и мои партнеры подбираем клиентам будет через 10-12 лет стоить 80 млн, что сейчас кажется невероятным, но также казалось и в 2016 году, то получаем 80 млн только от роста цены.
А если ее сдавать 10 лет за 100.000 чистыми (аренда должна подрасти, но мы даже это не берем в учет), то получим от аренды еще 12 млн. Это уже с вычетом налогов, амортизации, простоев, потому что аренда по-любому будет выше. Общая сумма получается 92 млн.
Ну вот зачем мне тогда ваши ОФЗ скажите на милость?
Нет, если денег не хватает на квартиру или наоборот, их хватает на все и хочется диверсификации, тогда - да. А так…
Надежность бетона, по моему мнению, кратно выше - это вещь, которую можно потрогать, детям передать, на пенсию оставить, она пережила все кризисы с минимальными потерями и потом отросла отлично и нервы не трепала никогда владельцам как электронные активы.
При этом доходность очень похожа на доходность от ОФЗ, если исторически сравнивать. Хотя, по идее, чем надежнее актив, тем доходность должна быть ниже. Но тут какой-то нонсенс. Теперь я уверен, всем понятно, почему львиная доля крупного капитала в России находится в том или ином бетоне - квартиры, коммерция и др.
Мой Telegram / MAX