28.05.2026 15:15
Недавно завершили подбор нового офисного помещения.
Недавно завершили подбор нового офисного помещения.
Задача стояла следующая:
· Помещение под офис - порядка 200 м².
· Готовая отделка, чтобы не вкладываться в ремонт и не зависеть от потенциального арендатора.
· Покупка в рассрочку, чтобы максимально эффективно вернуть НДС.
Основная цель покупки - потенциальный переезд компании. Сейчас сотрудники снимают помещение 300 м² в старом бизнес-центре. Многие перешли на гибридный формат, поэтому большие площади больше не нужны. При этом есть желание повысить класс самого БЦ.
Локация - преимущественно западная часть города. Приветствуется шаговая доступность до метро (в текущем помещении её нет).
Если локация не подойдёт или планы изменятся, объект должен оставаться ликвидным для перепродажи или сдачи в аренду.
В процессе анализа вариантов выявили ключевые требования:
· Нужен строящийся объект, чтобы получить хорошую рассрочку.
· Нужен ДКПБВ (договор купли-продажи будущей вещи) для эффективного возмещения НДС.
· Офисы с полной отделкой от застройщика — очень редкий формат, но спрос на них есть. Это существенно ограничивает поиск.
Последнее время появилось много стартов продаж новых БЦ, так как застройщикам начали давать льготы по МПТ. Однако сразу возникают вопросы к локациям, надёжности стройки и самому продукту. Видно, что многие БЦ либо переоценены, либо под них сделан неправильный продукт.
Как и с квартирами, нет смысла переплачивать за стройку и ждать ключи три года, если есть варианты с ключами по той же цене, которые будут сопоставимо сдаваться и расти в стоимости.
Финансовые условия текущей аренды клиента:
Сейчас компания снимает офис по тарифу 26 000 руб. за 1 м² в год. В следующем году обещают повышение. Для помещения 300 м² это ставка около 700 000 руб. в месяц. Для офиса, который мы планируем, достойная аренда - 450 000 руб. в месяц на 2026 год. На самом деле эта сумма даже выше, так как текущее помещение относится к классу Б, а мы рассматриваем класс А.
Оценка стоимости для сдачи в аренду:
Для офисного помещения хороший результат сейчас - около 8-9% годовых. Следовательно, разумная цена за лот - 60-65 млн руб. С одной стороны, пока идёт стройка, мы не будем получать ежемесячный доход. С другой стороны, рассрочка позволит вернуть НДС (клиент сможет его полностью реализовать) и даст потенциальную доходность от самой рассрочки.
Итоги подбора:
Когда мы объединили все параметры, из всего многообразия вариантов остался по сути только один объект - это ЛЕЙКС² от FORMA workplace. В этом проекте ранее уже покупали помещение: тогда это был старт продаж, и мы приобрели как раз 200 м², но в бетоне, за полную оплату - 40 млн руб.
Также от FORMA worplace были варианты в ДЖЕНГА около Щукинской, и ЛАВИН на Селигерской. Цена за метр с отделкой у них выходила даже дешевле. При этом локацию ДЖЕНГА считаю даже более универсальной и под инвест скорее бы смотрел ее. Но основная задача была покупка офиса для собственного пользования и м. Озерная была ближе к текущему месту работы, более привычная для сотрудников.
Сейчас цены заметно выросли в связи с началом стройки. Застройщик вывел в продажу этажи с полной отделкой. Цену за лот согласовали - 77 млн руб. Он несколько больше купленного ранее и лучше расположен. Цена за метр вышла 380 тыс. руб.
С одной стороны, это заметно дороже, но ремонт 200 м² по ценам 2026 года составляет 10–15 млн руб., а в 2029-м будет явно больше. Плюс всё это оформляется в рассрочку на два года с первоначальным взносом 30%.
В итоге получилось несколько дороже, чем планировали, но клиенту понравилось. К тому же продукт у застройщика должен получиться достойным, а транспортная доступность (даже в отрыве от нужд клиента) - очень хорошая.
Для порядка посмотрели, есть ли готовые сравнимые офисы в данном бюджете, или с ключами в этом году. Выбор оказался очень компромиссным, явно уступающим вариантам от застройщика. Естественно, без рассрочки, такой вариант нам не подходил.
Мой Telegram / MAX
Задача стояла следующая:
· Помещение под офис - порядка 200 м².
· Готовая отделка, чтобы не вкладываться в ремонт и не зависеть от потенциального арендатора.
· Покупка в рассрочку, чтобы максимально эффективно вернуть НДС.
Основная цель покупки - потенциальный переезд компании. Сейчас сотрудники снимают помещение 300 м² в старом бизнес-центре. Многие перешли на гибридный формат, поэтому большие площади больше не нужны. При этом есть желание повысить класс самого БЦ.
Локация - преимущественно западная часть города. Приветствуется шаговая доступность до метро (в текущем помещении её нет).
Если локация не подойдёт или планы изменятся, объект должен оставаться ликвидным для перепродажи или сдачи в аренду.
В процессе анализа вариантов выявили ключевые требования:
· Нужен строящийся объект, чтобы получить хорошую рассрочку.
· Нужен ДКПБВ (договор купли-продажи будущей вещи) для эффективного возмещения НДС.
· Офисы с полной отделкой от застройщика — очень редкий формат, но спрос на них есть. Это существенно ограничивает поиск.
Последнее время появилось много стартов продаж новых БЦ, так как застройщикам начали давать льготы по МПТ. Однако сразу возникают вопросы к локациям, надёжности стройки и самому продукту. Видно, что многие БЦ либо переоценены, либо под них сделан неправильный продукт.
Как и с квартирами, нет смысла переплачивать за стройку и ждать ключи три года, если есть варианты с ключами по той же цене, которые будут сопоставимо сдаваться и расти в стоимости.
Финансовые условия текущей аренды клиента:
Сейчас компания снимает офис по тарифу 26 000 руб. за 1 м² в год. В следующем году обещают повышение. Для помещения 300 м² это ставка около 700 000 руб. в месяц. Для офиса, который мы планируем, достойная аренда - 450 000 руб. в месяц на 2026 год. На самом деле эта сумма даже выше, так как текущее помещение относится к классу Б, а мы рассматриваем класс А.
Оценка стоимости для сдачи в аренду:
Для офисного помещения хороший результат сейчас - около 8-9% годовых. Следовательно, разумная цена за лот - 60-65 млн руб. С одной стороны, пока идёт стройка, мы не будем получать ежемесячный доход. С другой стороны, рассрочка позволит вернуть НДС (клиент сможет его полностью реализовать) и даст потенциальную доходность от самой рассрочки.
Итоги подбора:
Когда мы объединили все параметры, из всего многообразия вариантов остался по сути только один объект - это ЛЕЙКС² от FORMA workplace. В этом проекте ранее уже покупали помещение: тогда это был старт продаж, и мы приобрели как раз 200 м², но в бетоне, за полную оплату - 40 млн руб.
Также от FORMA worplace были варианты в ДЖЕНГА около Щукинской, и ЛАВИН на Селигерской. Цена за метр с отделкой у них выходила даже дешевле. При этом локацию ДЖЕНГА считаю даже более универсальной и под инвест скорее бы смотрел ее. Но основная задача была покупка офиса для собственного пользования и м. Озерная была ближе к текущему месту работы, более привычная для сотрудников.
Сейчас цены заметно выросли в связи с началом стройки. Застройщик вывел в продажу этажи с полной отделкой. Цену за лот согласовали - 77 млн руб. Он несколько больше купленного ранее и лучше расположен. Цена за метр вышла 380 тыс. руб.
С одной стороны, это заметно дороже, но ремонт 200 м² по ценам 2026 года составляет 10–15 млн руб., а в 2029-м будет явно больше. Плюс всё это оформляется в рассрочку на два года с первоначальным взносом 30%.
В итоге получилось несколько дороже, чем планировали, но клиенту понравилось. К тому же продукт у застройщика должен получиться достойным, а транспортная доступность (даже в отрыве от нужд клиента) - очень хорошая.
Для порядка посмотрели, есть ли готовые сравнимые офисы в данном бюджете, или с ключами в этом году. Выбор оказался очень компромиссным, явно уступающим вариантам от застройщика. Естественно, без рассрочки, такой вариант нам не подходил.
Мой Telegram / MAX