Эскроу-счета тормозят стройку?

Эскроу-счета тормозят стройку?

Любопытное мнение услышал в интервью, которое дал Эмин Агаларов Светлане Опрышко:

«По мнению Эмина, эскроу-счета стагнируют девелопмент, особенно с высокой процентной ставкой. Например, в Узбекистане и Азербайджане нет эскроу — и это позволяет строить быстрее и больше. А в России надо либо доработать систему эскроу, либо отменить её».

Я думаю, что Эмин говорит не совсем про сами эскроу-счета, а про связку “эскроу + высокая ставка ЦБ”. Именно она сегодня сильно мешает запускать новые проекты. Что мы с вами отчетливо видим

Вот как работал рынок раньше:

До 2019 года застройщик продавал квартиру на котловане. Покупатель платил 10 млн. Застройщик сразу получал эти деньги и строил на них дом. То есть покупатели фактически кредитовали стройку.

Классно, но риски были огромные:

банкротства;
обманутые дольщики;
замороженные стройки.

После этого ввели эскроу, ибо государству нужно было защитить людей и избавиться от проблем и сегодня рынок работает так:

Покупатель платит 10 млн, но деньги лежат в банке на эскроу-счёте. Застройщик их не получает до ввода дома в эксплуатацию. Чтобы строить, он должен взять кредит у банка.

Схема выглядит так:

Покупатель - деньги на эскроу - банк. Банк - кредит застройщику - стройка. После сдачи дома банк раскрывает эскроу и деньги получает застройщик.

Почему это тормозит девелопмент❗️

1. Дорогие кредиты

Главная проблема именно сейчас, ведь когда ставка ЦБ была 7-8%, проектное финансирование работало отлично. Когда ставка стала 18-21%, экономика многих проектов перестала сходиться - кредиты стали очень дорогими.

Это уменьшает прибыль и (или) требует повышения цен на квартиры.

2. Банки стали главным фильтром

Раньше девелопер мог начать строить почти любой проект, а теперь банк сначала оценивает место, спрос, финансовую модель, темпы продаж. Если банк считает проект рискованным - денег не даст. В результате некоторые проекты вообще не запускаются. Это особенно заметно у небольших региональных застройщиков.

3. Концентрация рынка

Эскроу усилили позиции крупнейших игроков, таких как ПИК, ЛСР, ФСК и тд. Ведь у них есть доступ к банковскому финансированию, огромный капитал, высокая узнаваемость. Небольшим компаниям получить кредит намного сложнее, а раньше они деньги с людей собирали и строили один свой домик. Правда потом могли прогореть и люди оставались с недостроем. Поэтому сейчас рынок постепенно укрупняется.

4. Деньги покупателей “заморожены”

С точки зрения экономики страны деньги лежат на счетах и не участвуют напрямую в строительстве. Да, банк использует их как обеспечение, но это уже не тот прямой денежный поток, который был раньше. Из-за этого скорость оборота капитала ниже.

Почему многие эксперты не согласны с Эмином?

Есть важный контраргумент. Если отменить эскроу, Россия может снова получить массовые недострои, банкротства, тысячи обманутых дольщиков.

Для покупателей нынешняя система гораздо безопаснее. Именно поэтому государство вряд ли когда-либо полностью отменит эскроу.

Что реально можно изменить? О чем речь?

На мой взгляд, наиболее вероятны не отмена, а доработка системы:

Льготное проектное финансирование для отдельных проектов.
Более быстрое раскрытие части средств эскроу по мере готовности объекта.
Спецпрограммы для небольших застройщиков.
Снижение требований банков по отдельным проектам.
Снижение ставки ЦБ - это автоматически оживит проектное финансирование.

Сейчас проблема №1 для девелоперов - не сами эскроу. Если завтра ставка ЦБ станет 8-10%, то большинство застройщиков перестанут жаловаться.

Именно поэтому в Узбекистане и Азербайджане, на которые ссылается Эмин, дело не только в отсутствии эскроу, а ещё и в совершенно другой стоимости финансирования и уровне регулирования рынка.

Мой Telegram / MAX