Я сейчас не советую ни ждать «дна», ни срочно покупать.

Я сейчас не советую ни ждать «дна», ни срочно покупать. Я советую считать.

Последние месяцы я много смотрю на цифры по рынку новостроек, ипотеке и параллельно вижу, как ведут себя мои клиенты.

И вот какой вывод у меня сформировался.

Рынок сейчас очень неоднородный.

Где-то продажи просели, где-то цены продолжают расти, где-то застройщики готовы давать скидки, а где-то хороший объект по адекватной цене долго не задерживается.

Поэтому вопрос «когда упадут цены?» сегодня не самый правильный.

Гораздо полезнее спросить:
«Где сейчас есть конкретная хорошая сделка?»

Если вы покупаете для жизни
Я бы не пыталась угадать идеальную точку входа.

Если квартира вам действительно нужна, вы нашли подходящий район, планировку, инфраструктуру и платеж комфортен для вашего бюджета — имеет смысл рассматривать покупку уже сейчас.

Но не просто потому, что «цены растут».

Я бы смотрела на три вещи:
— насколько комфортен ежемесячный платеж;
— сколько денег останется после первоначального взноса;
— действительно ли эта квартира подходит вам на несколько лет вперёд.

И обязательно торговалась.

Сегодня у покупателя гораздо больше возможностей обсуждать условия сделки, чем может показаться, если смотреть только на рекламный прайс.

А вот инвестору я бы советовала быть ещё осторожнее.
Инвестору сейчас нельзя покупать «рынок».
Нужно покупать конкретную сделку.

Я смотрю не только на цену за квадратный метр.

Меня интересует:
за сколько реально можно войти → сколько будет стоить объект после всех скидок → что происходит с продажами в этом ЖК → сколько уже реализовано → сколько ещё выйдет на рынок → кто будет вашим конкурентом при продаже → кому вы сможете продать этот объект через несколько лет.

Потому что квартира может выглядеть дешёвой на старте и оказаться совершенно неинтересной для инвестиций.

И наоборот.
Иногда объект по прайсу кажется дорогим, но после всех условий застройщика, субсидий и переговоров получается цена, которая уже имеет инвестиционный смысл.

Вот такие сделки мне сейчас интересны.

И ещё один важный момент.
Я всё чаще вижу, что люди принимают решение только по цене квадратного метра.

А это ошибка.

Я бы считала полную стоимость покупки:

цена квартиры
* первоначальный взнос
* стоимость ипотеки
* ремонт
* ожидание ключей
* расходы на содержание
* потенциальная стоимость выхода из объекта.

И только после этого принимала решение.

Поэтому моя стратегия сегодня очень простая:

Покупателю для жизни — искать не дно, а подходящую квартиру на комфортных финансовых условиях.

Инвестору — искать не рост рынка, а недооценённую конкретную сделку с понятным сценарием выхода.

И, пожалуй, главное.

Я бы сейчас вообще перестала задавать вопрос:

«Цены ещё будут расти или падать?»

Лучше спросить:

«Что конкретно я могу купить сегодня и почему эта покупка будет выгодной именно для меня?»

И вот на этот вопрос уже можно ответить цифрами.

Именно так я сейчас разбираю объекты со своими клиентами — не по принципу «берите, потому что рынок растёт», а по принципу «давайте посчитаем, что именно вы покупаете и зачем».

Если хотите, можете прислать мне ЖК или конкретную квартиру, которую рассматриваете.

Я покажу, на какие цифры я бы смотрела перед покупкой и где здесь может быть риск.