25.03.2026 07:36
Офисник на ТПУ Боровское шоссе: 3 года простоя и архитектура проекта
Утро начинаем не с кофе. А с очередного офисника в нетрадиционной локации. Сегодня у нас на смотринах ТПУ «Боровское шоссе», а точнее кусок данного ТПУ.
Кусок ТПУ купил МИЦ в мае 2023 года, последняя крупная и известная сделка компании перед продажей большинства активов МИЦа в Самолет. Как видите, уже 3 года площадка «висит» и, по ходу, продолжает висеть в портфеле Самолета, каких-то переходов ОООшек не было. Странно, что Самолет столько времени не выводит офисный проект у метро на рынок. Очевидно, что он если и нужен этому миру, то Самолету для получения льготы ВРИ и малому бизнесу, которому нужно помещение рядом с метро в данной локации.
Сейчас появилась архитектура проекта. Спокойный, лаконичный объем. А как ещё должен выглядеть офисник в этой локации? Либо так, либо никак. Ждём старта реализации 15,5 тыс. кв. м.
У нас в редакции есть бурные споры на тему всех этих офисных объемов в нетрадиционной локации. Ряд коллег считает, что все офисники, которые рождены ради льготы ВРИ — могут убить рынок офисников. Почему? Потому что модели всех этих проектов «летают» не за счет реального спроса со стороны инвесторов или покупателей, а только за счет того, что город щедро раздает льготы ВРИ всем МПТ за пределами ТТК. У города мотивация простая — надо стимулировать строить МПТ в районах, где живут люди. Пока никто в рамках жилого проекта завод построить не решился, вот и выбора тут три: МПТ в ретейле на первых этажах (за него льготу не дают), МПТ в СКБ и МПТ — офисы. Вот и плодятся проекты, где девелопер может вообще поставить ценник продажи ниже себестоимости строительства этого чуда неликвидного, делая модель выгодной для себя только в моменте реализации объема. Что там будет с инвестором и как эти офисы будут стоять пустыми — это дело десятое, и вскроется оно через цикл стройки — 2–3 года.
Также все офисы в нетрадиционной локации находятся в риске под названием «город поменял правила игры». Сейчас прикрыли продажу льготы в офисах в МаИПах — читай, сделали их рыночными. Но пока не прикрыли в офисах, например, в КРТ. Во-первых, тут слово «пока», во-вторых, могут не юристикой заниматься, а географией. Сейчас география льготы стартует от ТТК, а что будет, если льгота за МПТ начнет даваться, например, за МСД или МКАДом? Модели лягут. Чудес не бывает. Но, с другой стороны, регулирование льготы ВРИ сейчас не создаст пустой бетон потом.
Кусок ТПУ купил МИЦ в мае 2023 года, последняя крупная и известная сделка компании перед продажей большинства активов МИЦа в Самолет. Как видите, уже 3 года площадка «висит» и, по ходу, продолжает висеть в портфеле Самолета, каких-то переходов ОООшек не было. Странно, что Самолет столько времени не выводит офисный проект у метро на рынок. Очевидно, что он если и нужен этому миру, то Самолету для получения льготы ВРИ и малому бизнесу, которому нужно помещение рядом с метро в данной локации.
Сейчас появилась архитектура проекта. Спокойный, лаконичный объем. А как ещё должен выглядеть офисник в этой локации? Либо так, либо никак. Ждём старта реализации 15,5 тыс. кв. м.
У нас в редакции есть бурные споры на тему всех этих офисных объемов в нетрадиционной локации. Ряд коллег считает, что все офисники, которые рождены ради льготы ВРИ — могут убить рынок офисников. Почему? Потому что модели всех этих проектов «летают» не за счет реального спроса со стороны инвесторов или покупателей, а только за счет того, что город щедро раздает льготы ВРИ всем МПТ за пределами ТТК. У города мотивация простая — надо стимулировать строить МПТ в районах, где живут люди. Пока никто в рамках жилого проекта завод построить не решился, вот и выбора тут три: МПТ в ретейле на первых этажах (за него льготу не дают), МПТ в СКБ и МПТ — офисы. Вот и плодятся проекты, где девелопер может вообще поставить ценник продажи ниже себестоимости строительства этого чуда неликвидного, делая модель выгодной для себя только в моменте реализации объема. Что там будет с инвестором и как эти офисы будут стоять пустыми — это дело десятое, и вскроется оно через цикл стройки — 2–3 года.
Также все офисы в нетрадиционной локации находятся в риске под названием «город поменял правила игры». Сейчас прикрыли продажу льготы в офисах в МаИПах — читай, сделали их рыночными. Но пока не прикрыли в офисах, например, в КРТ. Во-первых, тут слово «пока», во-вторых, могут не юристикой заниматься, а географией. Сейчас география льготы стартует от ТТК, а что будет, если льгота за МПТ начнет даваться, например, за МСД или МКАДом? Модели лягут. Чудес не бывает. Но, с другой стороны, регулирование льготы ВРИ сейчас не создаст пустой бетон потом.