31.03.2026 19:10
Крах рыночных девелоперов: стройка как игрушка для богатых
Крах рыночных девелоперов, или как стройка становится игрушкой для богатых
Игла ипотечного одобрения, которая длилась с 2020 по 2024 год, сделала медвежью услугу для господ девелоперов. Все так увлеклись масштабированием бизнеса в виде вертикальной и горизонтальной интеграции или региональных экспансий, что слона-то и не приметили, а этот слон оказался рядом с ними в посудной лавке.
Игла ипотечного одобрения генерировала легкие продажи, когда люди шли покупать квартиры не потому, что им надо, не потому, что им предлагают качественный продукт и сроки по сдаче проекта, а потому что было окно возможности взять ипотеку. То самое финансовое плечо, когда можно взять и всё. Реализовать одну из главных целей в жизни гражданина Святой Руси. Легкие продажи затуманили умы, ведь поток бабок в момент есть? Есть, а девелопмент — это искусство про что? Про деньги во времени, это деньги в полном объеме были.
Некоторым владельцам девелоперских компаний казалось, что проектное финансирование — это не банковская кабала для рынка, а незначительный расход, повышающий надежность в глазах клиента. В итоге проектное финансирование оказалось троянским конём, когда банки схавали весь рынок и, по сути, все земельные активы на этом рынке. И только когда ключ стал кусачим, все это поняли, а когда покрытие было больше 100%, никто даже и думать не хотел, какие проблемы это будет нести ПФ при низком покрытии и высоком ключе.
Не устанем повторять, что банки сейчас играют ключевую роль на рынке девелопмента. Любой девелопер в больших рисках, если он покупал проекты последние 3 года за бриджи (вид кредита на короткий срок под высокий процент). В безопасности только товарищи с земельным банком, который приобретен в «хорошие времена». У всех остальных, считай, повышенные траты на содержание проекта и земли под ним.
Причем девелоперы усиленно пытаются делать вид, что доходность в проектах более 30%. Это такой пиар-нюанс. Когда нужно с протянутой рукой постоять или какие-то инициативы, поблажки в органах государственной власти протащить, то у всех маржинальность падает чуть ли не до 5%. А как перед инвесторами отчитаться, да и просто понтоваться, то там все сразу от 30% и выше. Как показывает практика, в портфеле каждого девелопера есть проекты с хорошей маржей, а есть нелюбимый ребенок, который собрал ошибки на девелоперском цикле и в итоге показывает крайне негативные результаты.
В случае Москвы частный девелопмент добивает история с архитектурой. Те требования города, которые есть сейчас, добавляют 20-30% себестоимости и ещё из-за сложности реализации 1,5-2 года стройки. Какие модели это могут выдержать? Никакие, поэтому когда вы видите стартовые прайсы, не надо удивляться, что там цены выше сданного рядом проекта. Мастерс — 1 лям за метр, Муза — 800 тыс. руб./кв. м, Серегина — 750 тыс. руб./кв. м. Дальше будет только больше или не будет вообще.
И тут появляется логическая ловушка. Людей, которые шли за дешевым плечом, не стало, их доходы не увеличились. И кто сформирует тягу продаж сегодня? Много ли у вас знакомых, товарищей, которые способны зарядить от 500 тыс. руб./кв. м? Чем они занимаются? Вопросы открытые, на которые внутри девелоперских компаний обычно отвечают в формате: «А давайте мы в проекте сделаем кучу аменитис, и поэтому клиент нам переплатит». Кажется, что 2026 год покажет серьезное падение по продажам из-за высоких цен и отсутствия адекватного финансового плеча. А сам девелопмент перейдет в игрушку для богатых, когда стройку может проспонсировать что-то другое.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX
Игла ипотечного одобрения, которая длилась с 2020 по 2024 год, сделала медвежью услугу для господ девелоперов. Все так увлеклись масштабированием бизнеса в виде вертикальной и горизонтальной интеграции или региональных экспансий, что слона-то и не приметили, а этот слон оказался рядом с ними в посудной лавке.
Игла ипотечного одобрения генерировала легкие продажи, когда люди шли покупать квартиры не потому, что им надо, не потому, что им предлагают качественный продукт и сроки по сдаче проекта, а потому что было окно возможности взять ипотеку. То самое финансовое плечо, когда можно взять и всё. Реализовать одну из главных целей в жизни гражданина Святой Руси. Легкие продажи затуманили умы, ведь поток бабок в момент есть? Есть, а девелопмент — это искусство про что? Про деньги во времени, это деньги в полном объеме были.
Некоторым владельцам девелоперских компаний казалось, что проектное финансирование — это не банковская кабала для рынка, а незначительный расход, повышающий надежность в глазах клиента. В итоге проектное финансирование оказалось троянским конём, когда банки схавали весь рынок и, по сути, все земельные активы на этом рынке. И только когда ключ стал кусачим, все это поняли, а когда покрытие было больше 100%, никто даже и думать не хотел, какие проблемы это будет нести ПФ при низком покрытии и высоком ключе.
Не устанем повторять, что банки сейчас играют ключевую роль на рынке девелопмента. Любой девелопер в больших рисках, если он покупал проекты последние 3 года за бриджи (вид кредита на короткий срок под высокий процент). В безопасности только товарищи с земельным банком, который приобретен в «хорошие времена». У всех остальных, считай, повышенные траты на содержание проекта и земли под ним.
Причем девелоперы усиленно пытаются делать вид, что доходность в проектах более 30%. Это такой пиар-нюанс. Когда нужно с протянутой рукой постоять или какие-то инициативы, поблажки в органах государственной власти протащить, то у всех маржинальность падает чуть ли не до 5%. А как перед инвесторами отчитаться, да и просто понтоваться, то там все сразу от 30% и выше. Как показывает практика, в портфеле каждого девелопера есть проекты с хорошей маржей, а есть нелюбимый ребенок, который собрал ошибки на девелоперском цикле и в итоге показывает крайне негативные результаты.
В случае Москвы частный девелопмент добивает история с архитектурой. Те требования города, которые есть сейчас, добавляют 20-30% себестоимости и ещё из-за сложности реализации 1,5-2 года стройки. Какие модели это могут выдержать? Никакие, поэтому когда вы видите стартовые прайсы, не надо удивляться, что там цены выше сданного рядом проекта. Мастерс — 1 лям за метр, Муза — 800 тыс. руб./кв. м, Серегина — 750 тыс. руб./кв. м. Дальше будет только больше или не будет вообще.
И тут появляется логическая ловушка. Людей, которые шли за дешевым плечом, не стало, их доходы не увеличились. И кто сформирует тягу продаж сегодня? Много ли у вас знакомых, товарищей, которые способны зарядить от 500 тыс. руб./кв. м? Чем они занимаются? Вопросы открытые, на которые внутри девелоперских компаний обычно отвечают в формате: «А давайте мы в проекте сделаем кучу аменитис, и поэтому клиент нам переплатит». Кажется, что 2026 год покажет серьезное падение по продажам из-за высоких цен и отсутствия адекватного финансового плеча. А сам девелопмент перейдет в игрушку для богатых, когда стройку может проспонсировать что-то другое.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX