31.03.2026 19:22
Почему проектное финансирование не работает для всех участников стройки
Главная проблема проектного финансирования в стройке, что это абсолютно нерабочий инструмент с трех сторон:
1. Со стороны клиента. Пока прецедентов адекватных не было, когда застройщик банкротится и эскроу-счета раскрываются, деньги возвращаются клиенту. Но, с вероятностью 100%, клиент не заинтересован в возврате денег с эскроу, так как это будут совершенно другие деньги (как минимум их пару лет жрала инфляция), полученные в других условиях и без возможности их обернуть в новые метры. Все 100% клиентов будут требовать реализации обязательств ДДУ в виде метров.
2. Со стороны банка. Такая же заинтересованность, он деньги на проектное финансирование выделял, ипотеки в проекте раздавал, но фарш обратно не проворачивается. Полное отсутствие актива, это сильнее ударит по всем обязательствам, которые формировались в рамках данного актива.
3. Со стороны девелопера. Во какая штука. Суть проектного финансирования в слове «проектное». Как можно из него догадаться, оно выделяется под конкретный проект и предполагается, что девелопер использует деньги, выделенные банком на стройку, под проект, где получено проектное финансирование. Конечно же, это так не работает. Большинство девелоперов, если у них проектов больше 2-3, как использовали котловой метод финансирования и перекладывания бабок из одного места в другое, так и используют.
Какой итог? Не такой печальный, у проектного финансирования есть очевидные плюсы для рынка. От существования проектного финансирования, с рынка выгнали очевидных мошенников, которые ничего строить не планировали, плюс поставили 3-е лицо, регулятора, в виде банков, из-за которых девелоперы технически не могут раздуть пузырь метров на рынке, потому что есть старый брат в виде банка, который не заинтересован в дисконтировании своих земельных ресурсов и формировании долгостроев.
П.С. Кстати, одно из наивных заблуждений в 2020 году на тему ПФ было, что в стране больше не будут появляться девелоперы, ибо банки не будут давать абы кому ПФ, а давать будут только крупняку, который уже ввел там от Х тыс. кв. м. Мол, будет драйвер для консолидации рынка. Как-то консолидации не случилось, только больше амбициозных появилось.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX
1. Со стороны клиента. Пока прецедентов адекватных не было, когда застройщик банкротится и эскроу-счета раскрываются, деньги возвращаются клиенту. Но, с вероятностью 100%, клиент не заинтересован в возврате денег с эскроу, так как это будут совершенно другие деньги (как минимум их пару лет жрала инфляция), полученные в других условиях и без возможности их обернуть в новые метры. Все 100% клиентов будут требовать реализации обязательств ДДУ в виде метров.
2. Со стороны банка. Такая же заинтересованность, он деньги на проектное финансирование выделял, ипотеки в проекте раздавал, но фарш обратно не проворачивается. Полное отсутствие актива, это сильнее ударит по всем обязательствам, которые формировались в рамках данного актива.
3. Со стороны девелопера. Во какая штука. Суть проектного финансирования в слове «проектное». Как можно из него догадаться, оно выделяется под конкретный проект и предполагается, что девелопер использует деньги, выделенные банком на стройку, под проект, где получено проектное финансирование. Конечно же, это так не работает. Большинство девелоперов, если у них проектов больше 2-3, как использовали котловой метод финансирования и перекладывания бабок из одного места в другое, так и используют.
Какой итог? Не такой печальный, у проектного финансирования есть очевидные плюсы для рынка. От существования проектного финансирования, с рынка выгнали очевидных мошенников, которые ничего строить не планировали, плюс поставили 3-е лицо, регулятора, в виде банков, из-за которых девелоперы технически не могут раздуть пузырь метров на рынке, потому что есть старый брат в виде банка, который не заинтересован в дисконтировании своих земельных ресурсов и формировании долгостроев.
П.С. Кстати, одно из наивных заблуждений в 2020 году на тему ПФ было, что в стране больше не будут появляться девелоперы, ибо банки не будут давать абы кому ПФ, а давать будут только крупняку, который уже ввел там от Х тыс. кв. м. Мол, будет драйвер для консолидации рынка. Как-то консолидации не случилось, только больше амбициозных появилось.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX