ОКН: дворцы и усадьбы как обременение

ОКН — объект культурного наследия

Тут начало по вопросам ОКН, а здесь продолжение разбора типов ОКН, а вот там список проектов жилья ОКН.

Два последних тезиса по ОКН, чтобы закрыть тему на сегодня. Первый — это дворцы, второй — юристика. Что мы всё о земном и о земном. Что же нужно делать с дворцами? Дворец в 21 веке — вещь довольно сомнительная и манипулятивная. Как будто дворец как формат тоже отжил свое. На третьем шарике от солнца с 18 века, когда дворцы были популярны, произошло слишком много революций, потому что жителям этого шарика часто не нравится большая разница в распределении благ, а дворец — это прямо красная тряпка для обсуждений, особенно в стране, где господ в 17 отменили.

1. Первым в обсуждение у нас пойдет Екатерининский дворец, который расположен в районе Лефортово. Его в 2022 году выставляли на торги Домрф, но в итоге продать не смогли. Оно и понятно, что делать с этой громадой из 18 века? На секундочку, площадь дворца — 46,5 тыс. кв. м. Опять консультанты порекомендуют туда запихнуть музей? Баню? Де-факто это просто огромное неэффективное здание, которое является обременением, но очевидно требует к себе уважительного отношения и сохранения.
2. Усадьба Демидовых на Новой Басманной. Она значительно меньше Екатерининского дворца, всего 7 тыс. кв. м с учетом всех флигелей и т. д. MR будет восстанавливать и пытаться продать, прошлым летом цена вопроса была 2 млрд. Но этот проект восстановления усадьбы может только существовать с новой стройкой, когда фин. модель нового МКД проспонсирует развлекуху в восстановление исторического наследия.
3. Московский императорский воспитательный дом — это, конечно, не дворец, но тоже здание, которое обременено своим размером и историчностью. Как девелоперский проект оно уже висит более 8 лет. И Vanke на нем встрял как, потому что было непонятно, как в историческом здании сделать нормальные планировки и квартирографию, оно слишком глубокое, и все варианты, которые предлагали архитекторы, были либо в неправильную мелкую нарезку, либо в неправильные квартиры, огромный неликвид. Посмотрим, что в итоге выйдет на рынок и кто отважится пойти в реализацию данного проекта.

Юристика. С одной стороны, законодательство по сохранению объектов культурного наследия должно быть строгим, с другой стороны, оно как бы строгое, но с дырами, когда по итогу, если очень хочется что-то снести, можно будет снести. А когда ответственной девелоперу хочется провести ревитализацию здания под новую функцию, ему это запрещает делать законодательство, и здание будет продолжать стоять и разваливаться. Кейсы есть как в одну, так и в другую.

Работа с ОКН — это сложный процесс. Мало бюро, мало подрядчиков, которые профессионально могут сопроводить процесс по редевелопменту исторических зданий. Из позитивного, все чаще появляются успешные, удачные истории. Очень ждем финал реализации «Телеграфа» или «Правды». Девелоперам надо всегда трезво оценивать свои свободности и возможности при работе с ОКН, а то часто на волне девелоперского пофигизма случается следующий трек:

1. О, у нас на площадке есть объект ОКН. Круто, там есть история места, срочно в маркетинг, это поможет продавать дороже сам проект.
2. Давайте в этом объекте сделаем редевелопмент и будет общественное здание в стиле ГЭС-2, Большевика или Суперметалла. Сколько это стоит? Ладно, давайте сделаем школу и толкнем её муниципалам. Не возьмут?
3. Окей, у меня на звонке Новиков, Пинский, «Лаки групп», все хотят у нас открыть новое Депо или новое Сохо. Отвечаю, нам заплатят кучу денег и будет крутой рестик в проекте. Повышайте цены на квартиру, локация престижная. Сколько это стоит?
4. В финмодели денег на ОКН нет. Из ПФа достать не можем. Может нам надо привлечь партнера, который поможет реализовать? Что, лохов нет? Окей, выставляем на ЦИАН, пытаемся толкнуть, чисто чтобы купили.

«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX