05.08.2026 11:00
🔢Налог при продаже недвижимости в 2026 году По общему правилу, если недвижимость находится в собственности менее миним
🔢Налог при продаже недвижимости в 2026 году
По общему правилу, если недвижимость находится в собственности менее минимального срока владения (стандартно — 5 лет, в некоторых случаях срок уменьшается до 3 лет), то при продаже необходимо заплатить налог. Сегодня разберем некоторые неочевидные нюансы.
Как считается база для налогообложения
Если гражданин может документально подтвердить расходы на приобретение, то налог исчисляется с разницы между ценой покупки и ценой продажи.
Пример. Квартира куплена за 5 млн руб., а продана за 7 млн. Налог необходимо уплатить с разницы, т. е. с 2 млн. рублей — именно таков размер дохода.
Нулевая декларация
Если квартира находится в собственности менее минимального срока владения и продана за ту же сумму, что и покупалась (или дешевле), то налога не возникает. Но подать декларацию все равно необходимо. Такие декларации называют «нулевками», т. к. уплачивать ничего не нужно.
Занижение цены в договоре
Распространенная схема ухода от налогов — занижение цены в договоре при расчете наличными. Но для таких хитрых личностей у налоговой есть свой ответный ход.
❗️Продать квартиру можно за любую сумму. Но если цена продажи низкая, то для целей налогообложения будет использована сумма в 70% от кадастровой стоимости.
Пример. Квартира продана (по договору) за 1 млн рублей. Кадастровая стоимость объекта 5 млн. Налог придется уплатить с суммы 5 млн * 70% = 3,5 млн. Т. е. занижение цены если и поможет, то не сильно (а риски в себе несет существенные).
Налоговые вычеты
Доход от продажи недвижимости облагается по ставке НДФЛ. Соответственно, на него распространяются налоговые вычеты. Причем не только имущественные — вычеты за лечение, обучение и т. д. также можно использовать в данном случае. Удобно, если продавец — ИП или самозанятый и зарплату не получает.
Что касается имущественных вычетов, то основных два:
➡️1 000 000 руб. ежегодно — на эту сумму можно уменьшить налогооблагаемую базу один раз в год.
➡️Вычеты за покупку недвижимости (+ за проценты по ипотеке).
Пример. Жилой дом достался в наследство (расходов на покупку нет) и продан за 7 млн руб. Ранее гражданин приобрел в собственность квартиру и получил право на имущественный вычет (максимальный размер вычета — 2 млн руб.).
Налогооблагаемую базу можно уменьшить на 1 млн (стандартный вычет) + 2 млн (за покупку недвижимости). Итого, налог придется уплатить с суммы (7 млн – 3 млн) = 4 млн руб.
Нюансы совместной собственности
Если недвижимость находится в совместной собственности (например, супругов), то право на вычет в 1 млн рублей возникает у каждого супруга.
Но воспользоваться этим при продаже одной квартиры не получится, т. к. вычет ограничен двумя правилами «1 000 000 руб. в год на человека» и « 1 000 000 руб. на объект».
Но если за год семья продала два объекта недвижимости, то оба супруга могут использовать свои вычеты.
❗️Важно: оба супруга должны быть указаны собственниками в выписке из ЕГРН. Иначе вычет будет только один — титульному собственнику (т. е. указанному в документах).
🔹Если это момент не был учтен при покупке, и продаваемая квартира оформлена на одного из супругов, то данную ситуацию легко исправить — достаточно подать заявление через МФЦ в Росреестр о внесении второго собственника в документы на основании положений Семейного кодекса (имущество, нажитое в браке).
Земельные участки
При разделе земельного участка (ЗУ) прежний участок перестает существовать — возникает несколько новых ЗУ с новыми кадастровыми номерами.
И налоговая в этом случае считает, что срок владения начал исчисляться с нуля. Неприятный сюрприз — налог придется уплатить, даже если исходный ЗУ находится в собственности много-много лет.
❗️Однако, с 2025 года действует уточнение: если исходный ЗУ разделен не более чем на 2 новых, то для целей налогообложения считается срок владения исходным участком. Если же землю порезали на 3 и более частей, то срок владения начнет считаться заново.
РБК Деньги в «Максе»
#недвижимость
По общему правилу, если недвижимость находится в собственности менее минимального срока владения (стандартно — 5 лет, в некоторых случаях срок уменьшается до 3 лет), то при продаже необходимо заплатить налог. Сегодня разберем некоторые неочевидные нюансы.
Как считается база для налогообложения
Если гражданин может документально подтвердить расходы на приобретение, то налог исчисляется с разницы между ценой покупки и ценой продажи.
Пример. Квартира куплена за 5 млн руб., а продана за 7 млн. Налог необходимо уплатить с разницы, т. е. с 2 млн. рублей — именно таков размер дохода.
Нулевая декларация
Если квартира находится в собственности менее минимального срока владения и продана за ту же сумму, что и покупалась (или дешевле), то налога не возникает. Но подать декларацию все равно необходимо. Такие декларации называют «нулевками», т. к. уплачивать ничего не нужно.
Занижение цены в договоре
Распространенная схема ухода от налогов — занижение цены в договоре при расчете наличными. Но для таких хитрых личностей у налоговой есть свой ответный ход.
❗️Продать квартиру можно за любую сумму. Но если цена продажи низкая, то для целей налогообложения будет использована сумма в 70% от кадастровой стоимости.
Пример. Квартира продана (по договору) за 1 млн рублей. Кадастровая стоимость объекта 5 млн. Налог придется уплатить с суммы 5 млн * 70% = 3,5 млн. Т. е. занижение цены если и поможет, то не сильно (а риски в себе несет существенные).
Налоговые вычеты
Доход от продажи недвижимости облагается по ставке НДФЛ. Соответственно, на него распространяются налоговые вычеты. Причем не только имущественные — вычеты за лечение, обучение и т. д. также можно использовать в данном случае. Удобно, если продавец — ИП или самозанятый и зарплату не получает.
Что касается имущественных вычетов, то основных два:
➡️1 000 000 руб. ежегодно — на эту сумму можно уменьшить налогооблагаемую базу один раз в год.
➡️Вычеты за покупку недвижимости (+ за проценты по ипотеке).
Пример. Жилой дом достался в наследство (расходов на покупку нет) и продан за 7 млн руб. Ранее гражданин приобрел в собственность квартиру и получил право на имущественный вычет (максимальный размер вычета — 2 млн руб.).
Налогооблагаемую базу можно уменьшить на 1 млн (стандартный вычет) + 2 млн (за покупку недвижимости). Итого, налог придется уплатить с суммы (7 млн – 3 млн) = 4 млн руб.
Нюансы совместной собственности
Если недвижимость находится в совместной собственности (например, супругов), то право на вычет в 1 млн рублей возникает у каждого супруга.
Но воспользоваться этим при продаже одной квартиры не получится, т. к. вычет ограничен двумя правилами «1 000 000 руб. в год на человека» и « 1 000 000 руб. на объект».
Но если за год семья продала два объекта недвижимости, то оба супруга могут использовать свои вычеты.
❗️Важно: оба супруга должны быть указаны собственниками в выписке из ЕГРН. Иначе вычет будет только один — титульному собственнику (т. е. указанному в документах).
🔹Если это момент не был учтен при покупке, и продаваемая квартира оформлена на одного из супругов, то данную ситуацию легко исправить — достаточно подать заявление через МФЦ в Росреестр о внесении второго собственника в документы на основании положений Семейного кодекса (имущество, нажитое в браке).
Земельные участки
При разделе земельного участка (ЗУ) прежний участок перестает существовать — возникает несколько новых ЗУ с новыми кадастровыми номерами.
И налоговая в этом случае считает, что срок владения начал исчисляться с нуля. Неприятный сюрприз — налог придется уплатить, даже если исходный ЗУ находится в собственности много-много лет.
❗️Однако, с 2025 года действует уточнение: если исходный ЗУ разделен не более чем на 2 новых, то для целей налогообложения считается срок владения исходным участком. Если же землю порезали на 3 и более частей, то срок владения начнет считаться заново.
РБК Деньги в «Максе»
#недвижимость