06.04.2026 06:00
Дарение недвижимости — вещь довольно распространенная, особенно между родственниками.
Дарение недвижимости — вещь довольно распространенная, особенно между родственниками.
Но, увы, нередко последствия такого дарения становятся предметом судебных разбирательств.
И в итоге дарители рискуют столкнуться с такими проблемами, которые они изначально представить себе не могли.
А виной тому их собственные заблуждения.
Приведу пять примеров таких заблуждений.
1. Если подарить недвижимость (родственнику или знакомому), ее не смогут забрать за долги.
По факту — как раз наоборот: если даритель, будучи в долгах, дарит свою недвижимость, это сигнал для его кредиторов и контролирующих органов.
Сделку будут тщательно проверять на предмет уклонения от исполнения обязательств.
И довольно часто такие договоры дарения признают недействительными, а недвижимость продают для погашения долгов.
2. Объект передарили — смогу сразу продать его без уплаты налога.
На самом деле, после дарения срок владения объектом для уплаты НДФЛ идет заново, даже если его вернули обратно.
Недавно в НК РФ внесли уточнения: минимальный срок владения недвижимостью отсчитывается непрерывно.
Так что если право собственности прекратилось хотя бы на время, срок прерывается.
Например: вы подарили квартиру племяннику, ему выставили налог к уплате (т. к. не близкий родственник), позже он передарил квартиру вам обратно, вы ее продали — и вам тоже придется платить НДФЛ с полученного дохода, если 3 года со дня последней сделки не истекли.
Только если договор дарения был признан судом недействительным, минимальный срок владения не прерывается (см.: ВС РФ, № 18-КА19-68).
О том, как признать договор дарения недвижимости недействительным, рассказывается в инструкции для премиум-подписчиков моего дзен-канала.
3. Сегодня подарю недвижимость, а потом, когда захочу — заберу обратно.
Никаких условий о том, что недвижимость передается в дар на время, а одаряемый потом обязан вернуть вам этот объект, в договор включить нельзя.
Поэтому, даже если такая договоренность фактически есть, никакой юридической силы она не имеет — так что вы не сможете потом через суд обязать одаряемого вернуть вам подаренную недвижимость, если передумали или обстоятельства изменились.
4. Подарю недвижимость, но с условием, что он ничего с ней делать не будет.
Подаренная недвижимость становится собственностью одаряемого.
Поэтому даритель не сможет потом запретить ему продать этот объект, подарить кому-то, сдавать внаем или прописать туда жильцов.
Так что одаряемый может делать с недвижимостью что захочет, и никак ограничить его вы не сможете.
5. Если подарю только долю, то в случае продажи объекта могу забрать себе все деньги.
Ничего подобного: одаряемый становится полноправным собственником доли в праве собственности на недвижимость.
И он вовсе не обязан в случае продажи этого объекта отдавать вам деньги за свою долю — напротив, он может взыскать их с вас, если вы их не отдадите ему (см. например: Седьмой КСОЮ, № 8Г-21200/2022).
Но, увы, нередко последствия такого дарения становятся предметом судебных разбирательств.
И в итоге дарители рискуют столкнуться с такими проблемами, которые они изначально представить себе не могли.
А виной тому их собственные заблуждения.
Приведу пять примеров таких заблуждений.
1. Если подарить недвижимость (родственнику или знакомому), ее не смогут забрать за долги.
По факту — как раз наоборот: если даритель, будучи в долгах, дарит свою недвижимость, это сигнал для его кредиторов и контролирующих органов.
Сделку будут тщательно проверять на предмет уклонения от исполнения обязательств.
И довольно часто такие договоры дарения признают недействительными, а недвижимость продают для погашения долгов.
2. Объект передарили — смогу сразу продать его без уплаты налога.
На самом деле, после дарения срок владения объектом для уплаты НДФЛ идет заново, даже если его вернули обратно.
Недавно в НК РФ внесли уточнения: минимальный срок владения недвижимостью отсчитывается непрерывно.
Так что если право собственности прекратилось хотя бы на время, срок прерывается.
Например: вы подарили квартиру племяннику, ему выставили налог к уплате (т. к. не близкий родственник), позже он передарил квартиру вам обратно, вы ее продали — и вам тоже придется платить НДФЛ с полученного дохода, если 3 года со дня последней сделки не истекли.
Только если договор дарения был признан судом недействительным, минимальный срок владения не прерывается (см.: ВС РФ, № 18-КА19-68).
О том, как признать договор дарения недвижимости недействительным, рассказывается в инструкции для премиум-подписчиков моего дзен-канала.
3. Сегодня подарю недвижимость, а потом, когда захочу — заберу обратно.
Никаких условий о том, что недвижимость передается в дар на время, а одаряемый потом обязан вернуть вам этот объект, в договор включить нельзя.
Поэтому, даже если такая договоренность фактически есть, никакой юридической силы она не имеет — так что вы не сможете потом через суд обязать одаряемого вернуть вам подаренную недвижимость, если передумали или обстоятельства изменились.
4. Подарю недвижимость, но с условием, что он ничего с ней делать не будет.
Подаренная недвижимость становится собственностью одаряемого.
Поэтому даритель не сможет потом запретить ему продать этот объект, подарить кому-то, сдавать внаем или прописать туда жильцов.
Так что одаряемый может делать с недвижимостью что захочет, и никак ограничить его вы не сможете.
5. Если подарю только долю, то в случае продажи объекта могу забрать себе все деньги.
Ничего подобного: одаряемый становится полноправным собственником доли в праве собственности на недвижимость.
И он вовсе не обязан в случае продажи этого объекта отдавать вам деньги за свою долю — напротив, он может взыскать их с вас, если вы их не отдадите ему (см. например: Седьмой КСОЮ, № 8Г-21200/2022).