07.04.2026 06:00
Опасности владения долей квартиры: свежие решения судов
Свежие примеры из судебной практики наглядно показывают нам, что владеть долей квартиры стало опаснее: значительно повысился риск получить проблемы при пользовании и распоряжении своей долей.
1. Вы не сможете получать доход от своей доли, сдавая приходящуюся на нее жилплощадь внаем, без согласия всех остальных сособственников квартиры.
Верховный суд РФ поставил окончательную точку в спорах на эту тему, указав, что при сдаче комнаты в коммунальной квартире нанимателю автоматически передается и право пользования общим имуществом квартиры (кухня, коридор, санузел), т. к. без этого невозможно полноценно пользоваться жильем.
А пользование общим имуществом нужно согласовывать с другими сособственниками квартиры (ст. 247 ГК РФ).
Поэтому договоры найма комнат, заключенные без согласия всех сособственников, будут признавать недействительными — а вам придется возмещать досрочно выселенным нанимателям все причиненные им убытки (см.: ВС РФ, № 78-КГ15-8).
2. Новые проблемы с продажей доли.
Суды стали признавать недействительными договоры купли-продажи долей в праве собственности на квартиру, если выяснится следующее:
- предварительное уведомление другим сособственникам о продаже (которое является обязательным — ст. 250 ГК РФ) было направлено не по месту их постоянной регистрации.
Например: была продана доля в праве на квартиру, уведомление второй сособственнице направили по адресу ее комнаты в той же квартире, та ничего не получила — и сделку заключили с третьим лицом.
А после сособственница узнала о продаже и оспорила сделку: она была зарегистрирована по другому адресу, куда уведомление не направили, — и суд перевел права покупателя на нее.
Продавцу теперь придется вернуть деньги своим покупателям и возместить убытки (Куйбышевский р-й суд СПБ, № 2-1155/ 2025).
3. Выкупить долю, перешедшую к несовершеннолетнему ребенку, не удастся, даже если она незначительная.
Верховный суд РФ отказал в выкупе 1/9 квартиры, т. к. она принадлежала ребенку.
А у ребенка, по мнению высшей инстанции, нельзя установить отсутствие существенного интереса в пользовании этой долей, т. к. он еще не может самостоятельно реализовывать свои права (ВС РФ, № 35-КГ24-4-К2).
Так что вам придется ждать 18-летия ребенка, чтобы получить возможность стать единственным собственником квартиры.
1. Вы не сможете получать доход от своей доли, сдавая приходящуюся на нее жилплощадь внаем, без согласия всех остальных сособственников квартиры.
Верховный суд РФ поставил окончательную точку в спорах на эту тему, указав, что при сдаче комнаты в коммунальной квартире нанимателю автоматически передается и право пользования общим имуществом квартиры (кухня, коридор, санузел), т. к. без этого невозможно полноценно пользоваться жильем.
А пользование общим имуществом нужно согласовывать с другими сособственниками квартиры (ст. 247 ГК РФ).
Поэтому договоры найма комнат, заключенные без согласия всех сособственников, будут признавать недействительными — а вам придется возмещать досрочно выселенным нанимателям все причиненные им убытки (см.: ВС РФ, № 78-КГ15-8).
2. Новые проблемы с продажей доли.
Суды стали признавать недействительными договоры купли-продажи долей в праве собственности на квартиру, если выяснится следующее:
- предварительное уведомление другим сособственникам о продаже (которое является обязательным — ст. 250 ГК РФ) было направлено не по месту их постоянной регистрации.
Например: была продана доля в праве на квартиру, уведомление второй сособственнице направили по адресу ее комнаты в той же квартире, та ничего не получила — и сделку заключили с третьим лицом.
А после сособственница узнала о продаже и оспорила сделку: она была зарегистрирована по другому адресу, куда уведомление не направили, — и суд перевел права покупателя на нее.
Продавцу теперь придется вернуть деньги своим покупателям и возместить убытки (Куйбышевский р-й суд СПБ, № 2-1155/ 2025).
3. Выкупить долю, перешедшую к несовершеннолетнему ребенку, не удастся, даже если она незначительная.
Верховный суд РФ отказал в выкупе 1/9 квартиры, т. к. она принадлежала ребенку.
А у ребенка, по мнению высшей инстанции, нельзя установить отсутствие существенного интереса в пользовании этой долей, т. к. он еще не может самостоятельно реализовывать свои права (ВС РФ, № 35-КГ24-4-К2).
Так что вам придется ждать 18-летия ребенка, чтобы получить возможность стать единственным собственником квартиры.