Стрит-ритейл vs квартиры: что выбрать для сохранения капитала

✅ Давайте еще поговорим про стрит-ритейл?

Люди продолжают спрашивать: «Что лучше купить, коммерцию или квартиру?» Отвечу один раз и сразу всем и буду давать ссылку на этот пост.

Мой блог про сохранение крупного капитала. Обычная жилая недвижимость в столице спокойно переносит любые кризисы, предсказуемо доставляя деньги в будущее вам и вашим детям. Это понятный и относительно пассивный инструмент. Иногда цены на нее снижаются, потом отрастают, но она ликвидна в любое время.

С ритейлом история другая. Да, правильная коммерция может приносить доход от аренды примерно в два раза больше жилья! Но и риски тут совсем другие. Коммерческая недвижимость – это уже полноценный бизнес.

Здесь нужно просчитывать шаги наперед, ловить тренды и понимать, куда дует ветер. А главное - иметь связи и знать, кому подойдет ваше помещение и кому сделать предложение!

Схожесть с квартирами есть: готовое стоит, как правило, дороже, но приносит доход от аренды сразу, а котлован можно найти дешевле, но надо ждать.

При этом цена готового арендного бизнеса напрямую зависит от его доходности от аренды.

Критерии выбора лота в ритейле жесткие и они кардинально отличаются от жилья. Ошибок коммерция не прощает.

В первую очередь изучите трафик и видимость вашего объекта с улицы. Пешеходные и автомобильные потоки, близость к метро и остановкам. Помещение должно хорошо просматриваться: важен внешний контур дома и большие витрины. Технические параметры. Хватает ли электрической мощности и получится ли согласовать вывеску или вытяжку с УК.
Окружение и конкуренты. Сколько жилых домов вокруг, какая плотность застройки, кто уже открылся рядом.
Планы развития. Новые станции метро, дороги, офисные центры – все это в будущем приведет к вам клиентов.

А главное - вы должны знать КТО СНИМЕТ У ВАС ПОМЕЩЕНИЕ и КАК ЭТИМ КОМПАНИЯМ ЕГО ПРЕДЛОЖИТЬ. В общем нужны связи по-хорошему или опытный брокер со связями.

Может быть и так, что в первой очереди ЖК коммерцию уже расхватали и открыли там все, что можно, а во второй очереди найти арендаторов уже сложнее. Есть у меня знакомый, который купил помещение во второй очереди одного ЖК и долго не мог сдать, но это не значит, что везде так. И по мере заселения бизнес придет.

Мы с клиентами периодически находили интересные лоты у ПИКа, особенно в больших проектах. Я об этом не распространялся, потому что хороших вариантов мало и они - штучный товар. Да и стоят они значительно дороже однушек.

ПИК вообще часто появляется в разговорах про стрит-ритейл. У часто грамотное соотношение нежилых помещений на первых этажах к количеству квартир. Не лепят коммерцию ради галочки. Площадей часто столько, чтобы не создавать внутреннюю мясорубку между арендаторами, но чтобы каждую кофейню, ПВЗ, аптеку или салон обеспечивали жильцы соседних корпусов. А достаточное количество жильцов – это стабильный трафик на первом этаже. Но это не значит, что можно брать все подряд. Ни в коем случае! Сначала проанализируйте все внимательно.

Многие инвесторы покупают через открытую продажу или на аукционах этого застройщика лоты (всё онлайн, из любой точки мира) . У формата аукциона есть плюсы и минусы: прозрачные правила, доступ к лотам в нормальных локациях, которые при кулуарных продажах часто уходят «своим», и шанс поймать объект по адекватной цене при слабой конкуренции. Но бывает и так, что цену разгоняют выше рынка, нужно быть в курсе рыночной стоимости, прежде чем участвовать.

Раз уж заговорили о ПИК, то нормальные варианты в разное время я видел в «Саларьево парке», «Яуза парке», «Бунинских лугах», «Белая Дача Парке», «Середневском лесу», «Ильинских лугах», «Ярославском квартале», «Томилинском бульваре» и других.

Там масштабные территории современных микрорайонов, реально тысячи заселенных и заселяющихся прямо сейчас квартир, а значит, большой спрос на ПВЗ, аптеки, кафе на первых этажах и прочие варианты коммерции. И самое важное - рядом часто отсутствует советская застройка с уже сложившейся инфраструктурой, а значит и конкуренции меньше. Людям