09.06.2026 07:11
Я против риска, поэтому люблю недвижимость как основной защитный актив для относительно крупных капиталов в России.
Я против риска, поэтому люблю недвижимость как основной защитный актив для относительно крупных капиталов в России.
Но всегда ли квартира является таким активом и где начинается риск? Всем известно, что лекарство может лечить, а может навредить, если употреблять его без меры.
На консультацию пришла клиентка (пишу этот пост с ее согласия), которая хочет квартиру больше, потому что родился второй ребенок. Дети разнополые, мужу нужен кабинет, живут они на юго-западе, поэтому остановились на Калужском кластере и выбрали лучший (по их мнению) проект в локации - Стоун Грейн. Тем более, рассрочка очень удобная.
Сейчас семья живет в обычном советском доме - в трехкомнатной и хорошо отремонтированной квартире. При этом есть еще 2 евро-двушки в известном нам с вами ЖК, купленные по 10 и 12 млн в семейку несколько лет назад. Сейчас их стоимость 19.5 и 21 млн. Общий остаток по ипотекам - 13 млн. А их трешка стоит сейчас 25 млн.
Люди хотят все продать и купить 4-х комнатную квартиру в Стоун Грейн в рассрочку, а жить в аренде до получения ключей.
Спросили как я отношусь к этому ЖК.
А я плохо отношусь. Но не к Грейну, хотя запрос на короткой консультации был именно о нем. К ЖК и данной квартире я как раз без особых претензий и считаю Грейн реально лучшим домом в этом месте, уже объяснял почему тут: https://t.me/Kharyb/8629 Он стоит не дешево, но уровень проекта мне нравится.
Просто продав все, клиент получит чистыми чуть более 50 млн. Остальное необходимо брать в рассрочку. Скорее всего я смогу еще добиться дополнительной личной скидки в Стоуне в размере 1-2%, как на подборе, но это все. Еще 20 млн придется выплачивать застройщику.
У клиента нормальный доход, выплатить скорее всего получится. Но это «скорее всего» меня и пугает, так как наличие хорошего дохода сегодня не гарантирует, что через год все будет также в нынешней нестабильности и покупатель в этом тоже призналась.
А еще нужно будет платить за аренду. А ключи люди получат только в 2029 году - это тоже риск, пусть и небольшой, но все-таки. Новости каждый день выходят по геополитике не самые успокаивающие. А тут все продать надо и купить дорогую квартиру, да еще с ключами через 3 года… По-моему риск высокий, я бы так не делал. Вот если бы на свободные средства брали, тогда - да, но не так! Еще и на ремонт этой квартиры надо где-то много денег найти. В общем удивляюсь я смелости и решительности наших граждан. Отважные люди!
В общем посоветовал глянуть что-то с нужным метражом в ЖК попроще за имеющиеся деньги. В идеале уже построенный дом. Надо вам расширяться - ну продайте сначала инвестиционные однушки, закиньте деньги на накопительный счет, выставьте свою трешку на продажу и одновременно подберите себе нужную квартиру за свои деньги. Ведь бюджет нормальный. Мы такие сделки много раз проводили - поможем и пропадать и купить, все документы на квартиру и продавца проверим как под микроскопом - все сделаем.
Никогда не пытайтесь объять необъятное. Обеспечьте сначала надежный тыл себе и всей семье, а потом уже заходите в сложные и дорогие проекты, если можете себе позволить. Никогда не рискуйте на последнее, да еще и единственным жильем. Особенно, если в этом нет никакой необходимости. Так и сказал.
Большинство таких разговоров оканчивается похожим образом. Люди уже видят себя в классной дорогой квартире, в премиальном ЖК, картинка в уме уже сформирована и мозг получает дофамин и ничего менять не хочет. Прям по голосу это ощущается каждый раз. Но я, по крайней мере, постарался людей уберечь от возможной ошибки. Риск - дело нужное, но тут он совершенно лишен смысла, как считаете?
Мой Telegram / MAX
Но всегда ли квартира является таким активом и где начинается риск? Всем известно, что лекарство может лечить, а может навредить, если употреблять его без меры.
На консультацию пришла клиентка (пишу этот пост с ее согласия), которая хочет квартиру больше, потому что родился второй ребенок. Дети разнополые, мужу нужен кабинет, живут они на юго-западе, поэтому остановились на Калужском кластере и выбрали лучший (по их мнению) проект в локации - Стоун Грейн. Тем более, рассрочка очень удобная.
Сейчас семья живет в обычном советском доме - в трехкомнатной и хорошо отремонтированной квартире. При этом есть еще 2 евро-двушки в известном нам с вами ЖК, купленные по 10 и 12 млн в семейку несколько лет назад. Сейчас их стоимость 19.5 и 21 млн. Общий остаток по ипотекам - 13 млн. А их трешка стоит сейчас 25 млн.
Люди хотят все продать и купить 4-х комнатную квартиру в Стоун Грейн в рассрочку, а жить в аренде до получения ключей.
Спросили как я отношусь к этому ЖК.
А я плохо отношусь. Но не к Грейну, хотя запрос на короткой консультации был именно о нем. К ЖК и данной квартире я как раз без особых претензий и считаю Грейн реально лучшим домом в этом месте, уже объяснял почему тут: https://t.me/Kharyb/8629 Он стоит не дешево, но уровень проекта мне нравится.
Просто продав все, клиент получит чистыми чуть более 50 млн. Остальное необходимо брать в рассрочку. Скорее всего я смогу еще добиться дополнительной личной скидки в Стоуне в размере 1-2%, как на подборе, но это все. Еще 20 млн придется выплачивать застройщику.
У клиента нормальный доход, выплатить скорее всего получится. Но это «скорее всего» меня и пугает, так как наличие хорошего дохода сегодня не гарантирует, что через год все будет также в нынешней нестабильности и покупатель в этом тоже призналась.
А еще нужно будет платить за аренду. А ключи люди получат только в 2029 году - это тоже риск, пусть и небольшой, но все-таки. Новости каждый день выходят по геополитике не самые успокаивающие. А тут все продать надо и купить дорогую квартиру, да еще с ключами через 3 года… По-моему риск высокий, я бы так не делал. Вот если бы на свободные средства брали, тогда - да, но не так! Еще и на ремонт этой квартиры надо где-то много денег найти. В общем удивляюсь я смелости и решительности наших граждан. Отважные люди!
В общем посоветовал глянуть что-то с нужным метражом в ЖК попроще за имеющиеся деньги. В идеале уже построенный дом. Надо вам расширяться - ну продайте сначала инвестиционные однушки, закиньте деньги на накопительный счет, выставьте свою трешку на продажу и одновременно подберите себе нужную квартиру за свои деньги. Ведь бюджет нормальный. Мы такие сделки много раз проводили - поможем и пропадать и купить, все документы на квартиру и продавца проверим как под микроскопом - все сделаем.
Никогда не пытайтесь объять необъятное. Обеспечьте сначала надежный тыл себе и всей семье, а потом уже заходите в сложные и дорогие проекты, если можете себе позволить. Никогда не рискуйте на последнее, да еще и единственным жильем. Особенно, если в этом нет никакой необходимости. Так и сказал.
Большинство таких разговоров оканчивается похожим образом. Люди уже видят себя в классной дорогой квартире, в премиальном ЖК, картинка в уме уже сформирована и мозг получает дофамин и ничего менять не хочет. Прям по голосу это ощущается каждый раз. Но я, по крайней мере, постарался людей уберечь от возможной ошибки. Риск - дело нужное, но тут он совершенно лишен смысла, как считаете?
Мой Telegram / MAX