Вопрос цены: почему первичка в Москве подорожала вдвое

Вопрос цены

В Москве с апреля 2021 года ценник на первичную недвижимость вырос в два оборота: с 265 тыс. руб./кв. м до 533 тыс. руб./кв. м. И это не мнимые цифры влажных фантазий из экспонирования, а реальные сделки. Потому что мнимые, влажные фантазии что девелоперов, что лендлородов, уже купивших квартиры, ещё выше.

Уже много копий сломали, почему случился такой рост. Ключевое копье — государство раздало халявные деньги в рамках сначала просто льготной ипотеки, а потом в рамках семейной ипотеки. Это подстегнуло спрос. Спрос начал сметать всё, что было на прилавке, девелоперы не успевали согласовывать новые проекты — и тупо поднимали цены вверх.

Спорить с такой последовательностью событий довольно сложно. Результат от этого прискорбный получился. Стало ли жилье доступнее после этой всей свистопляски? Нет. Повысилась ли маржинальность девелоперского бизнеса? Нет, там и земля подорожала, и себестоимость раздулась — спасибо архитектурным излишествам и другим креативным начинаниям из категории «плата за ВРИ». Плюс банки на темку полностью сели и свой нехилый процент забирают.

Теперь разогнанный рынок всеми правдами и неправдами пытается не упасть. Если в 2025 году раздутый ценник первички был обоснован финансовым плечом в виде ипотеки, которое позволяло это все покупать, то сейчас просто нет обоснования. Купите воздух на херовых условиях. Попадают ли сейчас новые проекты качеством продукта или строительства? Нет, разве что обмазались в рекламных буклетах сказками про общественные пространства, которые с вероятностью 90% дадут такой буст стоимости услуг УК, что в итоге будут закрыты или не использоваться.

Поэтому рынок будет замедляться — нет спроса, нет новых стартов продаж. А там, где уже стартанули, то будут медленно строить, перенося сроки передачи ключей. Вот, например, проект стартанул в конце 2024 года, на момент апрель 2026 года продали всего 5%. Да, ценник старта был на уровне реального прайса для ключей, а не для котлована. Что делает при таких херовых продажах — переносится срок ключей на 2 года и 10 месяцев. И такая история будет происходить в тех проектах, где нет продаж. Банки ребятки жесткие — если тебе клиенты денег не принесли, то почему они должны деньги на стройку давать? Они могут дать, но уже под жесткий, высокий процент. Тут дело дальше твое — строить и дальше терять маржинальность или подвинуть сроки вправо и думать, как наполнить эскроу-счета для стройки.

Новые проекты будут выходить все реже — это, с одной стороны, поддержит ценник, но с другой стороны еще сильнее сожмет рынок. А те, кто будут стартовать, будут выходить дорого, де-факто по цене готового жилья, и тут два варианта — либо как-то обосновывать клиенту такой ценник (причину выберете сами: крутой маркетинг, упаковка, продукт, локация) или ставать раком с продажами и потом переносить сроки стройки.

Третий путь появляется у мастер-девелопера, который может в любой момент толкнуть проект каким-то товарищам, у которых есть деньги поиграть в девелопмент. То есть вместо риска выйти с оверпрайсом и встать с продажами появляется дорожка, когда проект слили, бабки получили и головная боль — продажи уже не их. Поэтому мы и наблюдаем чемпионат по перекидыванию картошкой — продажей девелоперских проектов. Везде вопрос цены — открыть продажи и продавать, не открывать продажи и продать проект под ключ или открыть продажи и стоять с протянутой рукой перед банком, перенося сроки стройки.

«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX