27.05.2026 07:36
Скидки от накидки Люди любят обсуждать цены на недвижимость. Неважно, какой у человека статус — ищет недвижимость, нужн
Скидки от накидки
Люди любят обсуждать цены на недвижимость. Неважно, какой у человека статус — ищет недвижимость, нужна она ему, не нужна. Поболтать на тему стоимости квартир может каждый. Подвид смол-тока из разряда «на улице хорошая погода» или «фу, ты видел новую ”Феррари”»Поэтому этим пользуются журналисты. У них всегда есть инфоповод про цены. А цены должны либо резко расти, либо снижаться. Если ценник будет флэт, то о чем тогда говорить? Болото, нужна драма, и драма будет найдена.
Девелоперы за долгие годы бесполезного и беспощадного маркетинга довели ситуацию до абсурда со словом «скидка». Реальную эффективность скидок никто так на рынке не оценил. Объективно ли лидогенерация больше от 30% скидок или от 40% скидок? На эти вопросы ответа нет, есть только серая зона для подковёрных действий отдела продаж, которые на своей руке могут ценник прайса обкромсать так, что у акционера от факта цены квадратного метра волосы на всех местах встанут.
Журналисты, видя общий маркетинговый фон, конечно же, берут на вооружение посыл, если не про цены, то про скидки. «Девелоперы начали давать скидки» = «Цены на недвижимость снижаются». Это максимально дилетантский заход, понятный широкой публике, но исключающий полностью суть процесса по ценам.
Первый уровень цен — это цены экспонирования. То, что клиент видит на сайте. И в рамках даже этого уровня есть две крайности — цена экспонирования со скидкой и цена экспонирования без скидки. Без скидки — это вообще цифра, которая глобально в данном мире ничего не значит. Она написана хрен знает ради чего. Поэтому когда вы видите «зачеркнутые» цены на сайте девелопера, ну ж не тратьте свое время, смотрите на ценник со скидкой. В цену со скидкой уже заложено: 2–3% на минимальный торг от отдела продаж, и самый существенный объем — это комиссия банкам за какой подвид субсидирования ипотеки. Вариантов там масса: ипотека без первоначального взноса (0% ПВ), ипотека с расширением тела кредита семейной ипотеки, ипотека со снижением ставки на Х лет и т. д. Это эффект ипотечного стандарта, который как бы «запрещает увеличивать стоимость квартиры при покупке этой квартиры по субсидированной ипотечной программе». Поэтому минимальная скидка за торг может стать больше, если вы придете с кэшем и вам не нужны будут рассрочки или субсидирования ипотеки.
Второй уровень цен — это цены контрактации. Проще говоря, это те цифры, которые вы увидите у себя в ДДУ. Они могут быть даже больше, чем цены экспонирования. Как такое возможно, что товар на прилавке стоит дешевле, чем при покупке, спросите вы? Всё просто, у девелоперов сейчас действует целая россыпь наценок: за рассрочку, за совсем криминальные виды ипотек. И все эти истории надо переложить в стоимость договора с клиентом. Поэтому ценник сильно разбухает в договоре, но деньги идут либо банку, либо вообще девелоперу не идут, потому что он квартиру продал в рассрочку и переложил проценты по отсутствию денег сразу на клиента. Поэтому сейчас часто в проекте цены на домрф могут быть более дутыми даже, чем раздутые цены на сайте девелопера.
Ну и финальный, самый значимый уровень цен — фактические цены продаж. Это то, что ставится менеджерам девелоперов в планы продаж, на что смотрят банки — тот объем денег, которые положит себе в карман девелопер. Вот эти цены практически никто не снижает. Да, есть точечные проекты, которые сбрасывали фактический ценник, чтобы наполнить счета эскроу перед вводом, но массовых прецедентов на рынке, когда кто-то пошел и откатил факт хотя бы на 10–25%, такого нет. Но фактические цены одеты в несколько шуб, уровней цен выше, и клиент до них сейчас практически не доходит, так как сделок в кэш объективно немного.
Сухой итог — цены экспонирования дутые у девелоперов давно, если сейчас и есть скидки — то они не падают до реального необходимого факта. Если вам нужно купить квартиру — покупайте её, смотрите что-то на высокой стадии реализации, на котлован идти нет никакого смысла. Скидки были маркетинговым инструментом, так и остаются.
Люди любят обсуждать цены на недвижимость. Неважно, какой у человека статус — ищет недвижимость, нужна она ему, не нужна. Поболтать на тему стоимости квартир может каждый. Подвид смол-тока из разряда «на улице хорошая погода» или «фу, ты видел новую ”Феррари”»Поэтому этим пользуются журналисты. У них всегда есть инфоповод про цены. А цены должны либо резко расти, либо снижаться. Если ценник будет флэт, то о чем тогда говорить? Болото, нужна драма, и драма будет найдена.
Девелоперы за долгие годы бесполезного и беспощадного маркетинга довели ситуацию до абсурда со словом «скидка». Реальную эффективность скидок никто так на рынке не оценил. Объективно ли лидогенерация больше от 30% скидок или от 40% скидок? На эти вопросы ответа нет, есть только серая зона для подковёрных действий отдела продаж, которые на своей руке могут ценник прайса обкромсать так, что у акционера от факта цены квадратного метра волосы на всех местах встанут.
Журналисты, видя общий маркетинговый фон, конечно же, берут на вооружение посыл, если не про цены, то про скидки. «Девелоперы начали давать скидки» = «Цены на недвижимость снижаются». Это максимально дилетантский заход, понятный широкой публике, но исключающий полностью суть процесса по ценам.
Первый уровень цен — это цены экспонирования. То, что клиент видит на сайте. И в рамках даже этого уровня есть две крайности — цена экспонирования со скидкой и цена экспонирования без скидки. Без скидки — это вообще цифра, которая глобально в данном мире ничего не значит. Она написана хрен знает ради чего. Поэтому когда вы видите «зачеркнутые» цены на сайте девелопера, ну ж не тратьте свое время, смотрите на ценник со скидкой. В цену со скидкой уже заложено: 2–3% на минимальный торг от отдела продаж, и самый существенный объем — это комиссия банкам за какой подвид субсидирования ипотеки. Вариантов там масса: ипотека без первоначального взноса (0% ПВ), ипотека с расширением тела кредита семейной ипотеки, ипотека со снижением ставки на Х лет и т. д. Это эффект ипотечного стандарта, который как бы «запрещает увеличивать стоимость квартиры при покупке этой квартиры по субсидированной ипотечной программе». Поэтому минимальная скидка за торг может стать больше, если вы придете с кэшем и вам не нужны будут рассрочки или субсидирования ипотеки.
Второй уровень цен — это цены контрактации. Проще говоря, это те цифры, которые вы увидите у себя в ДДУ. Они могут быть даже больше, чем цены экспонирования. Как такое возможно, что товар на прилавке стоит дешевле, чем при покупке, спросите вы? Всё просто, у девелоперов сейчас действует целая россыпь наценок: за рассрочку, за совсем криминальные виды ипотек. И все эти истории надо переложить в стоимость договора с клиентом. Поэтому ценник сильно разбухает в договоре, но деньги идут либо банку, либо вообще девелоперу не идут, потому что он квартиру продал в рассрочку и переложил проценты по отсутствию денег сразу на клиента. Поэтому сейчас часто в проекте цены на домрф могут быть более дутыми даже, чем раздутые цены на сайте девелопера.
Ну и финальный, самый значимый уровень цен — фактические цены продаж. Это то, что ставится менеджерам девелоперов в планы продаж, на что смотрят банки — тот объем денег, которые положит себе в карман девелопер. Вот эти цены практически никто не снижает. Да, есть точечные проекты, которые сбрасывали фактический ценник, чтобы наполнить счета эскроу перед вводом, но массовых прецедентов на рынке, когда кто-то пошел и откатил факт хотя бы на 10–25%, такого нет. Но фактические цены одеты в несколько шуб, уровней цен выше, и клиент до них сейчас практически не доходит, так как сделок в кэш объективно немного.
Сухой итог — цены экспонирования дутые у девелоперов давно, если сейчас и есть скидки — то они не падают до реального необходимого факта. Если вам нужно купить квартиру — покупайте её, смотрите что-то на высокой стадии реализации, на котлован идти нет никакого смысла. Скидки были маркетинговым инструментом, так и остаются.