10.06.2026 17:09
Отложенный спрос или ценовой вброс Девелоперы выводят проекты сейчас мало. Редко. Что вышло в мае? А101 за 500 тыс. руб
Отложенный спрос или ценовой вброс
Девелоперы выводят проекты сейчас мало. Редко. Что вышло в мае? А101 за 500 тыс. руб./кв. м в Зябликово? Что ещё? Крупных, важных для рынка проектов нет. Поэтому теперь любой старт продаж — это максимальная рулетка, когда надо просто нельзя обосраться с прайсом. А на девелоперском языке нельзя обосраться с прайсом — это лучше выйти подороже, чем выйти дешево и слить метры. В итоге что мы видим? Все выходят, собирают тот самый «отложенный» спрос, а дальше начинают вставать. А когда продажи стоят, нужно левое решение. Но вопрос кого? Коммерческий директор, который пришел и сказал, что нужно снизить цены, — это сразу выход на рынок труда. На всяких аналитиков рынка всегда пофиг, мнение не учитывается. Поэтому все начинают заниматься маскированием снижения цен. Методичка — как можно «снизить» цены, чтобы акционер особо не ругался:
1. Бахнуть скидки уже в офисе продаж, индивидуальные условия всякие. Чтобы на сайте, в экспонировании не видно было, а там дальше уже на ДДУ — красиво. Клиент чувствует максимум персонализации и выгоды.
2. Подливать новые объемы в экспонирование дешевле старых. Типа ценник не снижаем, но клиентов находим. Такой фокус от старых фокусников ценообразования, которые обоснуют новые, более дешевые объемы тем, что они менее ликвидные, тем, что уже висели на сайте. И это никакое не снижение, а вывод более дешевого предложения.
3. Давать халявные рассрочки. Когда стоимость денег никак не перекладывается на клиента. По сути — скрытая скидка.
4. Все виды модификации ипотек, когда ставку или тело кредита «тюнингуют» и клиент, который вчера бы ушел и не позволил себе квартиру, получает скрытую скидку. Это сейчас самая проторенная дорожка. Была семейка с телом 12 мультов — стала 20 мультов. Или ставка на первые 3 года ниже рыночной в пару оборотов. Тут и ценник визуально не страдает, он даже больше становится относительно цены экспонирования, но а де-факто в копилочку проекта кладется меньше золота.
5. Усилить верхнюю часть воронки: повысить комиссию брокерам, бахнуть больше рекламы, усилить посылы «маркетинговыми скидками — скидками от накидки». Это не скидка, конечно, а бооольшие траты коммерческих расходов, но под этими посылами обычно сидят первые три пункта, а то ощущение халявы без хоть какого элемента этой халявы у клиента не сложится.
Итого — проблема, выходим дорого, собираем отложенный спрос, а дальше придумываем, как с раздутой ценой хоть как-то двигать продажи. Есть ли инструменты? Де-факто немного.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX
Девелоперы выводят проекты сейчас мало. Редко. Что вышло в мае? А101 за 500 тыс. руб./кв. м в Зябликово? Что ещё? Крупных, важных для рынка проектов нет. Поэтому теперь любой старт продаж — это максимальная рулетка, когда надо просто нельзя обосраться с прайсом. А на девелоперском языке нельзя обосраться с прайсом — это лучше выйти подороже, чем выйти дешево и слить метры. В итоге что мы видим? Все выходят, собирают тот самый «отложенный» спрос, а дальше начинают вставать. А когда продажи стоят, нужно левое решение. Но вопрос кого? Коммерческий директор, который пришел и сказал, что нужно снизить цены, — это сразу выход на рынок труда. На всяких аналитиков рынка всегда пофиг, мнение не учитывается. Поэтому все начинают заниматься маскированием снижения цен. Методичка — как можно «снизить» цены, чтобы акционер особо не ругался:
1. Бахнуть скидки уже в офисе продаж, индивидуальные условия всякие. Чтобы на сайте, в экспонировании не видно было, а там дальше уже на ДДУ — красиво. Клиент чувствует максимум персонализации и выгоды.
2. Подливать новые объемы в экспонирование дешевле старых. Типа ценник не снижаем, но клиентов находим. Такой фокус от старых фокусников ценообразования, которые обоснуют новые, более дешевые объемы тем, что они менее ликвидные, тем, что уже висели на сайте. И это никакое не снижение, а вывод более дешевого предложения.
3. Давать халявные рассрочки. Когда стоимость денег никак не перекладывается на клиента. По сути — скрытая скидка.
4. Все виды модификации ипотек, когда ставку или тело кредита «тюнингуют» и клиент, который вчера бы ушел и не позволил себе квартиру, получает скрытую скидку. Это сейчас самая проторенная дорожка. Была семейка с телом 12 мультов — стала 20 мультов. Или ставка на первые 3 года ниже рыночной в пару оборотов. Тут и ценник визуально не страдает, он даже больше становится относительно цены экспонирования, но а де-факто в копилочку проекта кладется меньше золота.
5. Усилить верхнюю часть воронки: повысить комиссию брокерам, бахнуть больше рекламы, усилить посылы «маркетинговыми скидками — скидками от накидки». Это не скидка, конечно, а бооольшие траты коммерческих расходов, но под этими посылами обычно сидят первые три пункта, а то ощущение халявы без хоть какого элемента этой халявы у клиента не сложится.
Итого — проблема, выходим дорого, собираем отложенный спрос, а дальше придумываем, как с раздутой ценой хоть как-то двигать продажи. Есть ли инструменты? Де-факто немного.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX