02.04.2026 07:19
Пост канала «Путь инвестора (Давыдов Артем)» от 02.04.2026
МКПАО ЦИАН (CNRU)
КАЧЕСТВО И ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТЬ БИЗНЕСА
Крупнейшая онлайн-платформа по поиску недвижимости в России. Зарабатывает на лидогенерации для застройщиков (новостройки), размещении объявлений (вторичка) и транзакционном бизнесе (ипотека).
Результаты за 2025 год: выручка 15.2 млрд руб. (+16.7%), чистая прибыль 2.9 млрд руб. (+16.2%), скорр. ЧП для дивидендов 3.5 млрд (+7.9%), FCF 4.1 млрд (+57.2%). Выручка совпала с верхней границей гайденса менеджмента. Год был тяжёлым для рынка недвижимости, но компания нарастила долю рынка по объявлениям с 50% до 57% (в 2023 было 38%).
Структура выручки: лидогенерация (новостройки) 7.7 млрд (+18.2%), объявления (вторичка) 4.7 млрд (+11.8%), транзакционный бизнес 574 млн (-15.6%, давление ипотечного рынка).
Q4 2025 вышел слабым: выручка +21.3%, но операционные расходы +27%, маркетинг +62.7%. Рентабельность скорр. EBITDA упала до 19.5%
Гайденс на 2026: выручка +17-22%, рентабельность EBITDA не менее 30% (с текущих ~22-24%). Долгосрочная цель: 30 млрд выручки к 2028г. (удвоение), рентабельность EBITDA долгосрочно более 40%. Прошлый гайденс по выручке оказался верным, что добавляет доверия к прогнозам. Однако скачок рентабельности с 22-24% до 30% за год выглядит амбициозно
Чистая денежная позиция на 31.12.2025: 6.1 млрд руб.
РИСКИ
Рынок недвижимости остаётся под давлением: транзакционный бизнес уже -15.6%, вторичка в сложной ситуации. За 2 месяца 2026г. рост сделок на первичке всего +4%.
С июня 2026 ожидается увеличение ставки по семейной ипотеке с 1 ребёнком с 6% до 12%, с февраля 2026 ограничение: 1 семья = 1 семейная ипотека. Это может дополнительно сжать спрос после краткосрочного ажиотажа.
Дивиденды существенно превышают скорр. ЧП и выплачиваются из накопленного кэша. При сохранении текущих темпов выплат (около 105 руб./год) запас кэша на балансе будет быстро сокращаться.
11% акций принадлежат нерезидентам (АДР), дивиденды распределяются на 89% капитала. При обмене АДР на акции размер дивиденда на акцию снизится примерно на 11%.
При оживлении рынка средняя выручка с 1 объявления может снизиться из-за сокращения сроков экспозиции. Компания рассчитывает компенсировать это ростом тарифов
МУЛЬТИПЛИКАТОРЫ
P/E 2025= 15.2x (по ЧП 2.9 млрд)
EV/EBITDA 2025 = 11.5x (по скорр. EBITDA ~3.3 млрд)
P/FCF = 10.7x
Прогноз 2026 (консервативный):
P/E = 13.2x (по ЧП 3.34 млрд)
EV/EBITDA = 7.0-7.5x
EV/EBITDA 2026 выше медианы технологических компаний
ДИВИДЕНДЫ
Факт 2025: 104 руб./акцию (спецдивиденд), выплачено в декабре 2025. ДД 16.7% к текущей цене 624 руб.
Подтверждено на Q3 2026: 50 руб./акцию (состоит из части спецдивиденда + выплата за Q4 2025 + Q1 2026). ДД 8.0%.
Дополнительно: планируется выплата по итогам Q2-Q3 2026, размер и сроки объявят отдельно. Менеджмент заявил, что «рост рентабельности позволит увеличивать размер дивиденда».
Дивполитика: 60-100% от скорр. ЧП по МСФО.
Ожидаемая ДД на 12 месяцев вперёд: 11-12% (при консервативном сценарии), до 17-19% при оптимистичном.
ВЫВОД
ЦИАН прошёл тяжёлый 2025 год достойно: нарастил выручку, прибыль и FCF, при этом увеличил долю рынка с 50% до 57%. Это ключевое достижение, потому что в кризис клиенты уходят на самую эффективную площадку, и при восстановлении рынка недвижимости этот эффект конвертируется в ускоренный рост доходов.
Главный вопрос: когда рынок недвижимости оживёт. Снижение ключевой ставки (ожидание 12% к концу 2026) и ажиотажный спрос перед ужесточением условий семейной ипотеки могут стать краткосрочными катализаторами, но устойчивое восстановление пока не просматривается. Если рынок останется слабым, рост выручки на 17-22% возможен только за счёт монетизации доли и повышения тарифов, что имеет свой предел. Амбициозный гайденс по рентабельности EBITDA 30% пока вызывает вопросы: в 2025 году факт был 22-24%, а в Q4 просел до 19.5%. Щедрые дивиденды поддерживают интерес к бумаге, но выплачиваются из кэша, а не из текущей прибыли, что не может длиться бесконечно.
КАЧЕСТВО И ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТЬ БИЗНЕСА
Крупнейшая онлайн-платформа по поиску недвижимости в России. Зарабатывает на лидогенерации для застройщиков (новостройки), размещении объявлений (вторичка) и транзакционном бизнесе (ипотека).
Результаты за 2025 год: выручка 15.2 млрд руб. (+16.7%), чистая прибыль 2.9 млрд руб. (+16.2%), скорр. ЧП для дивидендов 3.5 млрд (+7.9%), FCF 4.1 млрд (+57.2%). Выручка совпала с верхней границей гайденса менеджмента. Год был тяжёлым для рынка недвижимости, но компания нарастила долю рынка по объявлениям с 50% до 57% (в 2023 было 38%).
Структура выручки: лидогенерация (новостройки) 7.7 млрд (+18.2%), объявления (вторичка) 4.7 млрд (+11.8%), транзакционный бизнес 574 млн (-15.6%, давление ипотечного рынка).
Q4 2025 вышел слабым: выручка +21.3%, но операционные расходы +27%, маркетинг +62.7%. Рентабельность скорр. EBITDA упала до 19.5%
Гайденс на 2026: выручка +17-22%, рентабельность EBITDA не менее 30% (с текущих ~22-24%). Долгосрочная цель: 30 млрд выручки к 2028г. (удвоение), рентабельность EBITDA долгосрочно более 40%. Прошлый гайденс по выручке оказался верным, что добавляет доверия к прогнозам. Однако скачок рентабельности с 22-24% до 30% за год выглядит амбициозно
Чистая денежная позиция на 31.12.2025: 6.1 млрд руб.
РИСКИ
Рынок недвижимости остаётся под давлением: транзакционный бизнес уже -15.6%, вторичка в сложной ситуации. За 2 месяца 2026г. рост сделок на первичке всего +4%.
С июня 2026 ожидается увеличение ставки по семейной ипотеке с 1 ребёнком с 6% до 12%, с февраля 2026 ограничение: 1 семья = 1 семейная ипотека. Это может дополнительно сжать спрос после краткосрочного ажиотажа.
Дивиденды существенно превышают скорр. ЧП и выплачиваются из накопленного кэша. При сохранении текущих темпов выплат (около 105 руб./год) запас кэша на балансе будет быстро сокращаться.
11% акций принадлежат нерезидентам (АДР), дивиденды распределяются на 89% капитала. При обмене АДР на акции размер дивиденда на акцию снизится примерно на 11%.
При оживлении рынка средняя выручка с 1 объявления может снизиться из-за сокращения сроков экспозиции. Компания рассчитывает компенсировать это ростом тарифов
МУЛЬТИПЛИКАТОРЫ
P/E 2025= 15.2x (по ЧП 2.9 млрд)
EV/EBITDA 2025 = 11.5x (по скорр. EBITDA ~3.3 млрд)
P/FCF = 10.7x
Прогноз 2026 (консервативный):
P/E = 13.2x (по ЧП 3.34 млрд)
EV/EBITDA = 7.0-7.5x
EV/EBITDA 2026 выше медианы технологических компаний
ДИВИДЕНДЫ
Факт 2025: 104 руб./акцию (спецдивиденд), выплачено в декабре 2025. ДД 16.7% к текущей цене 624 руб.
Подтверждено на Q3 2026: 50 руб./акцию (состоит из части спецдивиденда + выплата за Q4 2025 + Q1 2026). ДД 8.0%.
Дополнительно: планируется выплата по итогам Q2-Q3 2026, размер и сроки объявят отдельно. Менеджмент заявил, что «рост рентабельности позволит увеличивать размер дивиденда».
Дивполитика: 60-100% от скорр. ЧП по МСФО.
Ожидаемая ДД на 12 месяцев вперёд: 11-12% (при консервативном сценарии), до 17-19% при оптимистичном.
ВЫВОД
ЦИАН прошёл тяжёлый 2025 год достойно: нарастил выручку, прибыль и FCF, при этом увеличил долю рынка с 50% до 57%. Это ключевое достижение, потому что в кризис клиенты уходят на самую эффективную площадку, и при восстановлении рынка недвижимости этот эффект конвертируется в ускоренный рост доходов.
Главный вопрос: когда рынок недвижимости оживёт. Снижение ключевой ставки (ожидание 12% к концу 2026) и ажиотажный спрос перед ужесточением условий семейной ипотеки могут стать краткосрочными катализаторами, но устойчивое восстановление пока не просматривается. Если рынок останется слабым, рост выручки на 17-22% возможен только за счёт монетизации доли и повышения тарифов, что имеет свой предел. Амбициозный гайденс по рентабельности EBITDA 30% пока вызывает вопросы: в 2025 году факт был 22-24%, а в Q4 просел до 19.5%. Щедрые дивиденды поддерживают интерес к бумаге, но выплачиваются из кэша, а не из текущей прибыли, что не может длиться бесконечно.