18.08.2026 08:21
А вот интересный факт про рынок недвижимости: Москва: −48% ДДУ, но +18% к цене м².
А вот интересный факт про рынок недвижимости: Москва: −48% ДДУ, но +18% к цене м². Почему рынок не корректируется?
На первый взгляд — парадокс.
В июле в массовом сегменте новостроек старой Москвы зарегистрировано около 1,3 тыс. ДДУ — на 48% меньше, чем год назад.
А средняя цена предложения при этом составила около 422 тыс. ₽ за м².
За год это +18%.
Как так получается?
Потому что мы часто смешиваем три совершенно разных показателя:
спрос → цену предложения → реальную цену сделки.
1. Спрос действительно снизился
Минус 48% ДДУ — серьёзный сигнал.
Покупателей стало меньше, и рынок уже нельзя назвать рынком ажиотажного спроса.
Но снижение количества сделок не означает, что продавцы обязаны немедленно снизить прайс на 20–30%.
2. Цена в рекламе — это ещё не цена продажи
Застройщик может оставить квартиру в прайсе за условные 25 млн ₽, но продать её за 23,5 млн.
В статистике цены предложения квартира продолжит стоить 25 млн.
А в реальной сделке она уже будет стоить 23,5 млн.
Поэтому +18% к цене предложения совершенно не означает +18% к реальной цене, по которой покупатели сегодня заключают сделки.
3. Застройщики сокращают предложение
И это вторая причина, почему цены пока не падают вслед за спросом.
Если покупателей становится меньше, девелопер может не только снижать цену.
Он может не выводить новые корпуса, сокращать объём предложения и придерживать наиболее привлекательные лоты.
Именно это сейчас происходит на московском рынке.
Получается интересная конструкция:
📉 ДДУ: −48%
📦 предложение: сокращается
📈 цена предложения: +18% г/г
💰 реальная цена сделки: требует отдельного анализа
И вот здесь я бы очень осторожно относилась к прогнозам:
«Спрос упал — значит, квартиры скоро подешевеют».
Не обязательно!
Рынок недвижимости может корректироваться не только через снижение цены.
Он может корректироваться через снижение количества сделок, сокращение предложения и увеличение скидок.
Именно поэтому сегодня покупателю недостаточно открыть сайт застройщика и посмотреть цену квадратного метра.
Нужно выяснять:
— какой дисконт реально дают;
— какие квартиры продаются по этой цене;
— сколько лотов осталось;
— как быстро продаётся проект;
— какая ставка ипотеки;
— сколько стоит субсидия;
— и главное — сколько в итоге покупатель заплатит за квартиру и кредит.
Потому что 422 тыс. ₽ за м² в рекламе и реальная стоимость сделки — это могут быть две совершенно разные цифры.
И если вы выбираете новостройку сегодня, я бы смотрела не на вопрос:
«Упадут ли цены?»
А на гораздо более практичный:
«Какую реальную цену сделки я могу получить сегодня?»
И это вы упускаете, мои дорогие клиенты-всезнайки!
На первый взгляд — парадокс.
В июле в массовом сегменте новостроек старой Москвы зарегистрировано около 1,3 тыс. ДДУ — на 48% меньше, чем год назад.
А средняя цена предложения при этом составила около 422 тыс. ₽ за м².
За год это +18%.
Как так получается?
Потому что мы часто смешиваем три совершенно разных показателя:
спрос → цену предложения → реальную цену сделки.
1. Спрос действительно снизился
Минус 48% ДДУ — серьёзный сигнал.
Покупателей стало меньше, и рынок уже нельзя назвать рынком ажиотажного спроса.
Но снижение количества сделок не означает, что продавцы обязаны немедленно снизить прайс на 20–30%.
2. Цена в рекламе — это ещё не цена продажи
Застройщик может оставить квартиру в прайсе за условные 25 млн ₽, но продать её за 23,5 млн.
В статистике цены предложения квартира продолжит стоить 25 млн.
А в реальной сделке она уже будет стоить 23,5 млн.
Поэтому +18% к цене предложения совершенно не означает +18% к реальной цене, по которой покупатели сегодня заключают сделки.
3. Застройщики сокращают предложение
И это вторая причина, почему цены пока не падают вслед за спросом.
Если покупателей становится меньше, девелопер может не только снижать цену.
Он может не выводить новые корпуса, сокращать объём предложения и придерживать наиболее привлекательные лоты.
Именно это сейчас происходит на московском рынке.
Получается интересная конструкция:
📉 ДДУ: −48%
📦 предложение: сокращается
📈 цена предложения: +18% г/г
💰 реальная цена сделки: требует отдельного анализа
И вот здесь я бы очень осторожно относилась к прогнозам:
«Спрос упал — значит, квартиры скоро подешевеют».
Не обязательно!
Рынок недвижимости может корректироваться не только через снижение цены.
Он может корректироваться через снижение количества сделок, сокращение предложения и увеличение скидок.
Именно поэтому сегодня покупателю недостаточно открыть сайт застройщика и посмотреть цену квадратного метра.
Нужно выяснять:
— какой дисконт реально дают;
— какие квартиры продаются по этой цене;
— сколько лотов осталось;
— как быстро продаётся проект;
— какая ставка ипотеки;
— сколько стоит субсидия;
— и главное — сколько в итоге покупатель заплатит за квартиру и кредит.
Потому что 422 тыс. ₽ за м² в рекламе и реальная стоимость сделки — это могут быть две совершенно разные цифры.
И если вы выбираете новостройку сегодня, я бы смотрела не на вопрос:
«Упадут ли цены?»
А на гораздо более практичный:
«Какую реальную цену сделки я могу получить сегодня?»
И это вы упускаете, мои дорогие клиенты-всезнайки!