ОБЗОР ЗАСТРОЙЩИКА АПРИ Автор: Кирилл Шалыганов Друзья, всем привет! Под постом про доходности облигаций строителей вы

ОБЗОР ЗАСТРОЙЩИКА АПРИ

Автор: Кирилл Шалыганов

Друзья, всем привет!

Под постом про доходности облигаций строителей вы просили разобрать АПРИ. Вы просили - мы сделали. Приятного и продуктивного чтения!

АПРИ занимает 69 место в рейтинге крупнейших застройщиков РФ с 249 тыс. м2 общей площади строительства и 2 место в основном регионе присутствия - Челябинской области - с 195 тыс. м2 (на 11 марта 2026)

ЧТО С ФУНДАМЕНТАЛОМ:

✔️ Бизнес компании существенно вырос в масштабах за последние годы: рост выручки и EBITDA составил 4,22 и 10,03 раз соответственно (2024/2021)

✔️Наблюдаем негативную тенденцию роста общей долговой нагрузки в терминах ЧД / EBITDA (с учетом проектного финансирования) и снижения метрики EBITDA / % на фоне кратного роста бизнеса и запуска строительных проектов, что потребовало привлечения долга

За 9м 2025 коэффициенты = 4,50 и 1,96 соответственно

✔️ Отношение распроданности к стройготовности (один из важнейших аналитических показателей отрасли) в январе 2026 = 22%. Об этом подробнее поговорим ниже

✔️На 11 февраля 2026 доли проданной и непроданной площади составили 14% и 40% соответственно. На долю жилья продажи которого пока не открыты соответственно приходится 46%

ОТДЕЛЬНО хочу отметить метрики долговой нагрузки с учетом строительной специфики:

— с исключением проектного финансирования (фактически, принимая во внимание только необеспеченный строительными проектами корпоративный долг из облигаций и не проектных кредитов), ЧД / EBITDA = 1 - вполне комфортный уровень

— большая часть кредитных обязательств (80,31% за 9М 2025) приходится именно на проектный долг. По мере продажи и сдачи проектов он будет гасится поступлениям с эскроу (конечно в случае успешного завершения проектов)

❗️РИСКИ:

1️⃣ Негативный внешний фон: замедление экономики, ужесточение льготной ипотеки, высокие ставки и тд и тп - неоднократно обсуждали и вы наверняка знаете об этом и без меня (впрочем, актуально для всех застройщиков)

2️⃣ Сильнее всего не нравится низкое значение распроданность / стройготовность (22% у АПРИ vs 70% нормы): после перехода на эскроу-модель застройщики преимущественно строят на кредитные средства - проектное финансирование. Если распроданность сильно отстаёт от стройготовности, на эскроу-счетах накапливается недостаточно средств для погашения кредитов (видно из рисунка 5 к посту), что увеличивает финансовую нагрузку

С учетом низкой доли проданного жилья на текущий момент это создает потенциальную проблему с погашением проектного долга

3️⃣ Большая часть «бондового» долга привлечена под фикс. ставку - значимого снижения % расходов не будет на фоне снижения КС (по крайней мере до 5 оферт в 2026)

Однако, не отношу этот риск к существенному из-за низкой % доли такого долга в общей структуре фондирования

ВЫВОДЫ:

Бонды эмитента предлагают очень «вкусные» YTM и текущую доходность купонного потока (см. последнюю таблицу к посту). А самое приятное - есть длинные «фиксы» с высоким потенциалом переоценки рыночной стоимости

В эмитенте есть риски и самый значимый из них - низкая распроданность жилья на текущий момент. Если АПРИ не сможет эффективно реализовывать строящуюся площадь - возникнут проблемы с погашением значимого по объемам проектного долга

Судя по текущим тенденциям, КС будет и дальше снижаться, что оживит спрос на жилье и будет способствовать продажам. Однако этот риск в АПРИ нужно очень серьезно учитывать

Думаю, бонды АПРИ заслуживают аккуратного инвестиционного внимания. Критического положения эмитента пока не регистрируется, а вот доходности - чрезвычайно привлекательны

Сам держу 11 выпуск бондов АПРИ на ~1,2% портфеля

Спасибо за внимание

P.S. Пост написан в аналитических целях для поддержки принятия вами решений по бумагам эмитента и не является рекомендацией покупать / продавать акции / облигации АПРИ

P.P.S. Предвидя вопросы в комментариях, говорю сразу, что бонды Трассы (на ~3,5% портфеля) все еще держу🙂
Кстати, претензии Фордевинд сняты за 1 день