Продажи новостроек в 1 кв 2026 рухнули до уровня 2020 года

Хуже по объемам продаж 1 квартала 2026 года (1,2 млн. кв. м) был только 2 квартал 2020 (1,1 млн. кв. м). Помните, что там было? Да-да, гений ситуативного пиара докладывал, что была проведена первая сделка в условиях самоизоляции. Тогда казалось, что на рынке будет жопа, но нет, льготная ипотека, низкий ключ выкинули рынок в тот космос, в который вряд ли он вернется в обозримом будущем.

Почему в первом квартале 2026 года такие херовые продажи?

1. Отобранный спрос. Отделы продаж девелоперов планируют нормально разве что на месяц вперед. Что там будет в следующем квартале — всем глубоко фиолетово. Либо контрактуешь клиента ты, либо контрактует конкурент. Тут чисто голодные игры. Поэтому в 4 квартале 2025 года всех гнали покупать, брать семейную ипотеку, добывать донорскую семейную ипотеку и т. д. Любимый посыл на рынке — покупай сейчас, иначе будет жопа потом. Вот всех в 4 квартале 2025 года загнали, практически 2,2 млн кв. м законтрактовали. Все с пустыми баками заходили в 1 квартал 2026, отобрали сами у себя спрос, чтобы сейчас немного пострадать.
2. Ценовой потолок. Во-первых, из-за роста себестоимости стройки, инфляции труда девелоперы крутят ценник вверх на текущие проекты, во-вторых, на рынок не выходят в должном объеме новые проекты. Нет новых проектов — значит, нет цен на котловане. Но, скорее всего, даже если проекты начнут выходить, то они будут стартовать дороже, чем более близкие ключи, иначе фин. модели не летают. Только проблема в том, что потребителю абсолютно пофигу на фин. модель, это проблема девелопера, потребитель может и вторичку взять, если у него будет финансовое плечо на это действие, а так рынок уже нашел свой ценовой потолок и расти дальше ему будет ещё сложнее. Ну слишком мало людей по меркам рынка могут занести 500+ тыс. руб./кв. м.
3. Отсутствие финансового плеча. Льготную ипотеку для всех свернули. Семейную ипотеку закрутили, а донорскую семейную ипотеку прикрыли. С рассрочками борется ЦБ, да они не выгодны самим девелоперам. Плюс рано или поздно ЦБ узнает про комбинированные и траншевые виды ипотек и тоже эти лазейки прикроет. Как итог — у людей нет финансового инструмента покупать жилье по ценам, по которым девелоперы его могут строить.
4. Херовый информационный фон. Все кому не лень хайпили на тему «Самолета», но проблема в том, что у людей восприятие немного другое, чем у авторов контента с лозунгами «Самолет — банкрот», ведь если у одного из крупнейших застройщиков проблемы, то что со всеми остальными? Ну с этими остальными, которые пиар-релиз нахерачить, что им помощь не нужна, могут, а потом почему-то скидки реальные давать начинают, философские письма на тему изменений в отрасли пишут и т. д. Большинство людей не дураки, если горит одна хата, то есть вероятность, что сгорит и вся деревня. Поэтому сейчас оставшийся спрос перефокусировался с покупки стройки на покупку свежего сданного. Зачем рисковать, если немного переплатив, можно получить ключи. А проекты, где эти самые ключи остались, имеются и имеются в большем количестве, чем 2–3 года назад.
5. Неготовность девелоперов работать на тяжелом рынке. Очень сильно расслабил менеджмент компаний дующий в спину ветер. Кажется, ветер перестал дуть летом 2024 года, но нет, оказывается, на поддув в виде семейки можно было существовать, на темку с рассрочками хорошо в моменте заехать, а там будь что будет. Мнимая эффективность выкручена у всех на максимум, и откручивать её сложно. Итак весь город билбордами занавесили, итак агентам некоторые начинают 10% платить. Кажется, что ещё-то делать? Всё ж делаем по лучшим методичкам.

Посмотрим, что будет во втором квартале, чисто технически спрос должен начать возвращаться, рынок оживать, поэтому очень хорошим результатом будет 1,3-1,4 млн. кв. м за 2 квартал 2026 года.

«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX